银行乐见新政

　4月15日，二套房贷政策出台的当天，一位去银行“面签”的客户，被要求在利率调整通知书上签字，同意一旦贷款发放前利率发生调整，客户将接受新的利率水平。尽管他购买的是首套住房，仍被银行工作人员告知：“最近房价涨得厉害，利率随时可能上调。”

　　相较前一段不温不火的各类地产调控举措，新的二套房贷政策显然得到了来自市场的急切反应。银行内部人士亦很难说清，未来一周是否还会有出其不意的政策调整。

　　这一对投机性购房者颇为严厉的措施，在信贷紧缩的2010年，得到了商业银行的普遍欢迎。“过去银行竞相打折是迫不得已，现在集体涨价，各家银行都乐见其成。”一位银行家直言。

　　新政颁布次日，工商银行即对外表示，当日起立即开始正式实行差别化住房信贷政策，对新签订合同和审批的个人住房贷款实行新规。

顺水推舟

　　尽管近来一些主要的商业银行在开发贷款方面有所收缩，但个人按揭贷款依然是各家银行的必争之地。统计数据显示，2009年银行业金融机构个人购房贷款增量达到1.4万亿元，是2008年全年增量的4.9倍。不过，由于争夺激烈，多数银行未能从欣欣向荣的房贷业务中获得超额收益。

　　多位受访的银行界人士均认为，这次国务院出台的房贷新政，整个银行业都将从中受益。

　　一位资深银行家表示，在当前贷款总量控制的情况下，银行手头资金并不宽裕，提高投资者自有资金的支付比例，可以增加银行的贷款乘数，使得有限的贷款资源得到充分运用。“原来贷给三个客户的钱，现在或许可以满足四个客户的需求。”

　　早在2008年，监管部门就明确要求，商业银行对于二套房需执行首付不低于40%，利率不低于基准利率1.1倍的规定，但这一指引在实际执行过程中推行不力。到2009年，政策大幅回调，银行普遍对首套房的贷款利率在基准利率上打了七折，而二套房则是8.5折，最高的也不过就是维持基准利率。当年度，几乎所有银行的住房按揭贷款利率均低于基准利率。

　　因此，虽然按揭贷款规模在2009年大幅提高，但净利息收入并不理想，较2008年出现下滑，或仅仅持平而已。银行并没有能从中尝到多少甜头。

“如果切实执行上述新政，提高首付比例和贷款利率，一方面可以增加银行存款，另一方面贷款的收益也有上升的可能。”一位银行高管表示。

　　2009年，由于市场流动性十分富裕，银行陷入对贷款客户的激烈争夺。彼时如果单方面提高首付比例和贷款利率，势必导致客户资源的流失。而且，当时的规定仅仅是银监会出台的业务指引，震慑力有限，加之与其他部委意见相左，所以实施不力。

　　上述银行家表示，今时不同往日。首先，过去金融监管部门单打独斗，现在则是国务院牵头，多部门齐心协力，约束力自不待言，而监管部门也会进一步加大检查力度，银行不敢也没有必要公然对着干；其次，新规一视同仁，所有银行都必须执行，无须担心各行利率不同而导致不公平竞争；第三，银行如今贷款规模受限，银行对客户的选择和议价能力有较大程度提升，此时提高首付比例和贷款利率，对银行有利无害，何乐不为？

急就章

　　随着个人按揭贷款业务的蓬勃发展，银行放贷的不审慎行为明显增多。

　　监管部门在检查中发现，为抢占市场份额，个别银行擅自放宽房贷标准，用各种手段调低个人住房贷款首付比例和利率，特别是对二套房和多套房，也给予首付和利率的优惠；部分银行对房地产企业和购房人提供虚假资料骗贷的行为也疏于调查防范，假按揭、假首付、假房价等现象有所抬头。还有一些银行为争夺客户，竞相提高给中介的“返点”，一度达到按揭贷款额的1.8%，同时还隐含诸多道德和法律风险。按揭贷款出现了“违约客户数上升、多头违约上升、单笔违约金额上升”的现象。

　　为此，监管部门多次明确要求，银行应增强风险意识，拒绝对投资投机行为的融资，如无法判断，则应大幅提高三套（含）以上个人按揭贷款的收付和利率要求，加大差别化信贷政策的执行力度。

　　在国务院贷款新政出台次日，银监会有关负责人表示，要求银行业金融机构切实按照国务院常务会议有关要求，防范房地产信贷业务各类风险，实行动态、差别化管理的个人住房贷款政策。根据市场、区域和借款人信用状况，贷款利率严格按风险定价，对首付成数实行动态、审慎管理。确保购房真实自住与交易背景，贷前审查应履行“面测、面试和居访”程序，严厉打击假按揭以及非法集资行为。

　　“房贷新政有利于银行更好地防范风险，对银行业而言，其影响相对正面。但对整个地产行业而言，只是一个临时性的急就章，短期内把问题按住了，根本性问题并未得到解决，而且恐怕还会冒出新的问题。”一位银行业资深观察人士直言不讳。

　　一位国有大行北京分行的负责人则认为，新政对投机性住房需求会有震慑力，但不应抱过高期望。事实上，有多种办法可规避二套房限制，比如以亲朋好友的名义贷款买房等，如果没有一整套严谨的措施，仅仅在某个环节上设限，新政的效果执行起来难免会打折扣。

　　上述银行家表示，政府需要对房地产行业的角色有更为清晰的定位，把房地产行业作为支柱行业予以呵护，还是作为一种保障居民基本权利的手段，直接关系到政策走向和调控结果。“国有商业银行与地方政府脱钩，是银行业健康发展的重要保证，如果房地产行业也能独立于地方政府之外，并且有相应的准入要求，对于房地产行业的健康有序发展，不无裨益。”

惠特曼認為港股具投資價值 持有大量中國地產股

2009-10-19 00:06:30
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　　王存迎/文

　　馬丁‧惠特曼是第三大道價值基金的經理，該基金自從去年12月1日以來收益率達到56%。目前，惠特曼正在尋求具有高投資價值的股票，而且在香港發現了它們。

　　當許多的投資者擔心中國股市的泡沫時，惠特曼仍然認為香港的股票具有投資價值。“當我說我們在那里購買的股票有30%到50%的折扣時，我並沒有誇張。”他說。

　　惠特曼像他所說的那樣把第三大道價值基金投資組合中的40%投資于香港的房地產股票。這也正是擁有54億美元資產的基金今年上漲了39%的原因，比標准普爾500指數高出21個百分點。

　　新興市場去年的崩盤，是導致第三大道價值基金2008年下跌46%的部分原因，當時它的資產30%配置在香港。但是惠特曼的長期業績仍然很突出，自從該基金建立的1990年起，他每年的平均收益超過摩根士丹利全球指數5.3個百分點。

　　當惠特曼尋找便宜資產時，他遵循一系列長期投資原則，尋找那些資金狀況良好，交易價格相對于其可確定淨現值優惠至少25%，而且在接下來五年到七年的長期預期增長率至少達到10%的公司。

　　經過去年危機導致的股市崩盤後，他又新加了一條原則：不要投資于需要定期再融資的公司的普通股。“股市賣空者，比如熊市投機者，已經變的非常強大。”

　　這些投資原則引導他投資于香港市場。“這些公司有著強大的資金支持，它們依靠房地產業務獲得收入，並且在中國大陸有著很多的投資。”

　　惠特曼持股量最大的是恆基地產(0012.HK)，當去年秋天增持恆基地產的股票時，他對基金持有人說，恆基地產的資產負債情況非常好，去年盈利良好，2009年還有望實現兩位數的利潤增長。他喜歡恆基地產的低負債權益比，以及其具有的增加地方子公司所有權的能力。

　　“在未來五年內，東亞地區的經濟增長預期比北美要好很多，”惠特曼說。分析師認為惠特曼的基金持有的股票未來五年到七年的平均收益是15.2%，而同類別的基金的平均收益是13.8%。

　　因為惠特曼現在已經持有大量的香港房地產企業的股票，他承認自己不太可能繼續增持。現在，他在尋找美國不良資產市場的機會。

　　上個季度，惠特曼的基金增持了240萬股森林城公司(FCY)的股票，該公司是一家需要注入資本的房地產企業，自從惠特曼買入後，該公司的股價已經翻番。第三大道價值基金還通過破產公司的資產拍賣，參與了363宗交易。最近，該基金剛剛在破產的住房和房車制造商弗利特伍德公司的房地產資產拍賣中中標。

　　惠特曼另一個感興趣的領域是能源。“長期前景依然是良好的，”他說，“我相信石油價格未來將會維持在高位，因為全世界正在不斷地耗盡化石能源。”

　　惠特曼也喜歡天然氣公司的股票，特別是內波斯工業公司(NBR)，他是該公司的董事會成員。“它是鑽探行業的領先者，擁有鑽探方面的領先技術。如果世界天然氣價格回到13美元，對它將是重大利好。”

月租超「金街」SOHO前門商舖競出天價

SOHO中國前門項目招標結果公佈，兩個商舖最終招標價分別是1, 800元/月/平方米、1,530元/月/平方米。其中1,800元租價已超過北京最貴商舖區國貿首層以及北京王府井商業街，成為北京真正的“金街金鋪”。

據上海證券報6月29日報道，SOHO中國27日在港上市時頗受投資者關注的前門項目成為焦點，其一商舖競價招商以每月每平米1,800元的天價成為北京真正的“金街金鋪”。該租價已超過北京最貴商舖區國貿首層，以及北京王府井商業街。對此，業內專家表示，商舖能否長期運營還待觀察。

前門大街B1-105商舖(85.04平米)中標方為北京御膳坊食品廠，前門大街B1-106(79.11平方米)商舖中標方為北京長潤來商貿有限公司。27日上午，SOHO中國董事長潘石屹在現場宣佈了招標結果，兩個商舖最終招標價分別是1,800元/月/平方米、1,530元/月/平方米。

潘石屹表示，前門商舖租金約每平方米100-200 美元之間，此次商舖競拍，報價高低差距之大出乎意料。

據瞭解，前門商舖的這一最高租價已經超過北京最貴商舖區國貿首層，以及北京王府井商業街。中國城市商業網點建設管理聯合會秘書長王永平表示，目前，國貿首層最佳旺鋪每天每平米租金在7美元左右，即約 1,500元/月/平方米，有北京‘金街’之稱的王府井與之相似。並指出，前門商舖競出的價格可謂“天價”，即使與上海、香港等商業核心區相比也毫不遜色。

目前SOHO中國前門項目剩餘待租的將近12,763平方米，如果均以1,500元/平米左右的價格出租，其一年收入將近2.3億元，收益相當可觀。

但是，前門大街商業能否成為真正“金街金鋪”還需要觀察。王永平表示，從目前前門大街的定位，以及多元化的商業業態的運營，使得整個商業街運營前景還不明朗。

據悉，這兩個商舖和其餘商舖將在6月30日集中籤訂租約。

中關村SOHO開盤即售6.35億

地段加正確的商業模式使潘石屹成功進駐京西。5月8日，SOHO中國首個進入北京西區的試水項目中關村SOHO在其樣板間隆重開盤，當天共簽約6.35億元，其中寫字樓銷售均價3.3萬元/平方米，商業首層均價9萬元/平方米。
　　中關村SOHO位於中關村核心區，總建築面積58850平方米，可銷售商業及辦公面積為44209平方米。除去北京海澱區政府要求，以及SOHO中國自留部分，中關村SOHO可以銷售的金額不足10億元。

　　「由於這個項目是SOHO中國進入中關村的第一個項目，其市場反應被視作檢驗SOHO在CBD開發的成功模式能否推廣到北京西部區域核心成熟區域，因此中關村SOHO備受關注。」一位業內人士說。

　　事實上，記者瞭解到，北京市海澱區政府對該項目也「情有獨鍾」，將其定位為「PE大廈」，並對於進駐企業給予高額租金補貼支持，這也增加了潘石屹的信心

潘石屹百億豪賭前門 中國一號工程遭強烈反對

計劃投資100億元的SOHO中國“一號工程”——前門改造項目進展緩慢，讓潘石屹倍感頭痛

　　“這是前門變遷的最直觀的表現。”8月中旬的一天，一位名叫王世仁的老人拿出前門大街3個時代的街景圖說，王世仁是國家歷史文化名城保護專家委員會委員，在這次前門大街改造中被崇文區政府聘為歷史風貌保護顧問。

　　長長的北京前門大街，這片依照民國風格“修繕保護”的傳統商業街區，當它封閉一年後重新展露在人們面前時，它的精致讓人驚訝。這條明清時曾作為皇帝祭天之道的“天街”，即將依據老照片里的樣子重回盛時之形。但最近，一直以前門項目開發商老板身份出現的潘石屹，卻屢屢通過非正式的渠道宣布前門大街開街推遲至2009年。只不過他的這一說法，一直沒有得到官方公開首肯。

　　值得玩味的是，到目前為止，潘石屹及其領導的上市公司——SOHO中國股份有限公司(0410.HK，以下簡稱SOHO中國)，一直也沒有在正式場合談論過前門項目，而在那之前的一兩年中，此項目一直被潘石屹及其SOHO中國當作里程碑式的項目，多種場合公開宣傳，甚至被作為SOHO中國在香港成功上市的籌碼。




　　而就在SOHO中國公布的截至今年6月30日為止的中期業績報告中，也沒有提及前門項目。這份報告顯示，由于期內無新樓完工並結算，SOHO中國上半年虧損了1.46億元。

　　其間究竟發生了什麼？一直被潘石屹視為頭號工程的前門項目到底會走向何方？對于這個疑問，民間出現多種猜測，但官方給出的說法，似乎一直缺乏說服力。之前，有關SOHO中國染指前門項目的壞消息，卻接二連三地被曝光。與此同時，原先似乎已確定無疑的由SOHO中國操盤的前門項目，隨著前門大街項目正式啟動日期不斷被推遲，而變得越來越撲朔迷離。

　　百億豪賭

　　前門改造堪稱北京市規模最大的舊城改造項目，原計劃于2008年奧運會前完工。根據公開資料，前門項目共有44塊土地，其中33幅土地、規劃總建築面積16.5萬平方米，由北京崇文區所屬的北京天街置業發展有限公司(下稱天街公司)負責開發建設，另外11幅土地、規劃總建築面積19.5萬平方米，由天街公司進行土地一級開發。

　　2007年7月18日，北京市崇文區政府在北京正陽門箭樓上舉行新聞發布會，宣布啟動前門大街招商計劃，潘石屹以嘉賓身份與會，並與天街公司董事長田耘並肩而坐。這一舉動被部分媒體解讀為潘石屹正式參與前門項目的信號。

　　2007年3月17日，紅石實業公司與崇文區國資委、北京崇遠投資經營公司、天街公司簽訂合作協議，注資1.441億元購入北京天街49%的股份(後轉讓給潘石屹私人持有的丹石投資)，原第一大股東北京市崇文區國資委佔股48.5%，退居第二；另一家隸屬于崇文區國資委的北京崇遠投資經營公司仍然佔股2.5%，為第三大股東。

　　當時，前門天街項目的投資三方對各自業務和收益均進行了明確的劃分，並約定在公司內進行獨立核算。其中，崇文區國資委和崇遠投資負責政府劃撥的 11塊文化修繕保護用地的文物保護及房屋修繕工作、項目內的古都風貌保護、市政道路設施和公共有軌電車的經營維護，丹石投資則以公司名義負責完成前門地區政府劃撥地塊以外地塊的開發、設計、建設和銷售、租賃、經營。

　　然而投資三方在合作談判中確認︰崇文區國資委和崇遠投資不僅對項目的古都風貌保護、文物保護有“決定權”，而且對項目的商業定位也擁有“充分的話語權”。 此外，合作協議規定，丹石公司雖然只擁有天街公司49%的股份，但投入100%的資金並享有100%的收益，承擔全部風險。

　　不過，除了公司董事長，天街公司的新一屆董事會成員全部由SOHO中國委派，分別是潘石屹、張欣和SOHO中國執行總裁閻岩、常務副總裁甦鑫，曾負責海南博螯藍色海岸項目的李虹則擔任總經理。這顯示，SOHO中國儼然接管了天街公司的公司決策和日常管理事宜。

　　2007年5月14日，上述合作各方及SOHO中國再次訂立一份協議，丹石投資將其所有權利和負債轉入SOHO中國。

　　此後，SOHO中國實際介入前門大街項目，參與工程建設和品牌招商計劃。此項目不同于原先SOHO系列商業項目全部出售的策略，采取只租不售方式。潘石屹曾表示，前門項目付出的地價款達52.5億元，加上其他成本和利息，總開發成本將近100億元，每平方米造價將達5萬多元，估計會超過之前 SOHO中國所有項目的總投資金額。

　　正因為如此，潘石屹在接受媒體采訪時曾經坦承，前門地塊的開發難度和投入資金之大，回收資金周期之長，將會給SOHO中國帶來極大的挑戰，但他認為，拿下前門項目符合SOHO中國的發展戰略，還與公司走商業地產的路線相吻合。有分析師認為，潘石屹當時介入前門項目的真實圖謀，一是為SOHO中國謀求上市造勢，二是尋求SOHO中國從過去只造樓不持有的商業地產路線向持有商業地產物業轉型開路。

　　然而去年在香港完成上市後的SOHO中國似乎試圖走出這種模式，已成就其房地產業界“名門正派”的形象。

　　如果成功營運前門項目，那麼這將是SOHO中國第一次持有大宗物業，而且是被他們規劃為高端的商業地產物業。過去SOHO中國標榜為不穿西服不結領帶的中小企業主營造空間，其前門之舉則顯然是要為SOHO中國穿上西服結上領帶。

　　安邦集團的地產分析師甦晶評價說，如果潘石屹成功操盤前門項目，對提升公司形象、改變客戶心中的形象會有好的幫助，對于公司投資者來說，也意味著一個公司開發模式轉型的機會。“他的公司發展是分階段的，第一個階段就是粗獷的形式聚集資金，一旦有了資金、上市了，他就需要有一些項目來實現轉型。”

　　受挫背後

　　然而，進入2008年，上市公司SOHO中國的表現及前門項目的進展，似乎都沒有潘石屹預想的順利。

　　2008年1月底，北京市土地整理儲備中心網站上掛出的前門地塊招標信息，悄然撤下。北京市土地整理儲備中心明確表示，前門地塊涉及文物保護等相關問題，市政規劃有所調整，因此前門地塊原先的入市計劃取消了。

　　這涉及北京前門大街有待開發的3宗商業和商居混合用地，總建築面積約15.3萬平方米。

　　3月10日， SOHO中國在其業績發布會上，有關前門項目三塊土地撤銷招標的問題，遭到了香港記者和股票分析員的輪番追問。SOHO中國參與前門項目受阻的消息，被迅速放大。

　　在當天的發布會上，丹石投資權益轉入SOHO中國未獲批準的消息，也引起了與會香港記者與股票分析員的注意，被輪番問及。這就意味著，SOHO 中國實際上尚未獲得天街公司的權益，潘石屹另外擁有權益的前門33幅土地，也受其影響沒能注入SOHO中國，這使SOHO中國上市募集資金的第一個投向完全沒有著落。

　　年報公布當日，SOHO中國股價仍下挫逾4%，收盤價比之于發行價8.3港元跌幅超過40%。

　　此前，瑞銀發表研究報告，雖然維持SOHO中國的買入評級，但把目標價由11港元下調22%至9港元，理由為SOHO管理層推遲注入天安門南(指前門)項目，以致利潤貢獻將推遲入賬，因此把2009年的純利預測，由人民幣42億元下調至36億元。

　　受上述看空言論影響，潘石屹夫婦持股市值一路暴跌，從上市初期的317億港元銳減至今的157.89億港元，市值縮水近160億港元。

　　隨著前門大街原定于5月1日開街被不斷推遲，SOHO中國在前門項目上的困頓，不斷公開化。

　　前門改造項目的官方代表在北京接受《財富時報》記者采訪時表示，“天街公司是政府授權企業、天街擁有人，在建設過程中，有國內外的企業都表現出極大的參與熱情。SOHO中國是在市場體制範圍內的一種合作行為，我們考慮到他們在市場、在商業地產、在引入國際品牌方面的操作經驗和優勢，包括我們的商業業態定位、運營企劃，我們與他們有過一些接觸。包括招商工作，過去也有一些合作。”

　　這種官方表述，與去年以及今年上半年的表述，顯然大不一樣。這位官方代表還表示，這里不是開發，因為開發是以商業利潤為最大前提的，這里也不是拆遷是搬遷。主要是保護，將來的胡同一個都不能少，四合院也不能少、地名也不能變。

　　至于除前門大街之外的前門改造二期工程，這位官方代表謹慎地表述為︰二期首先是政府主導，不排除根據實際需要引入合作方。

　　據一位接近SOHO中國的地產分析師透露，從有關政府部門傳出的消息表明，潘石屹可能已經退出前門項目。《財富時報》特此致函SOHO中國咨詢，未獲得SOHO中國有關部門的正面回應，此一消息無法獲得潘石屹方面的確認。

　　據信，潘石屹及其所屬公司參與前門項目，遭到民間強烈的反對。有主張保護傳統的人士指責工程負責方面將成片的建築已夷為平地，以便給SOHO中國牽頭的零售及住宅開發項目讓路。這些人士還對業已建成竣工的前門大街表達了強烈不滿。甚至有指責說，SOHO中國對2002年出台、理應具有約束力的《北京歷史文化名城保護規劃》置之不理。該規劃要求以“院落”為單位逐步更新危房，維持原有街區的完整性和風貌。

　　代表前門小吃老字號利益的九門小吃有限公司總經理侯嘉批評，潘石屹的作為，純粹是商人的行為，是沒有社會責任和民族感的行為。因為前門改造而失去了經營場所的前門小吃老字號傳人，如今多數已被侯嘉邀請到位于後海的九門小吃繼續營業。侯嘉的理想是挽救瀕臨消失的北京老字號小吃，並幫助他們的傳人完成現代化轉型。

　　清華大學建築學院黨委書記邊蘭春接受《財富時報》記者采訪時指出，一旦前門大街改造選擇了當前這種推倒重建的模式，在今後產生這樣那樣的困難幾乎是一種必然。城市的生長是有規律的，一旦違背你就要付出代價。“商業生態的重建會需要更長的時間，這肯定不符合開發商的利益 ”。

潘石屹：大陸房子全一個樣

經濟日報╱記者劉煥彥／台北報導】 2008.08.21 02:08 am


北京知名房地產業者Soho中國董事長潘石屹表示，他的事業成功可歸因為三大法寶，就是創意、誠實與團結。他也認為大陸城市若想開展出自己的特色，最可怕的就是互相抄襲，使得200個大小城市看來幾乎沒什麼差別。

在眾多大陸房地產大亨中，潘石屹以注重文化素養與講求內涵而獨樹一格。繼今年4月底隨同大陸富商考察團旋風式造訪台灣後，本周他再度來台，為他兩本著作的繁體中文版宣傳。

潘石屹昨（20）日晚間在大塊文化舉行的城市美學高峰會中表示，若他的事業能說有所成就，可以歸因於三大法寶，就是創意、誠實與團結。就創意來說，他認為不斷創新就是美，才能讓自己開發的建案有吸引力。

舉例來說，潘石屹提到目前大陸最大建商，規模在全世界也是屬一屬二的大公司，但從大本營的深圳到東北哈爾濱，「蓋的房子全都長一個樣，這種開發商沒有明天可言」。

誠實更是潘石屹保護自己的堡壘。他表示，Soho中國不做假帳、不行賄也不受賄，這樣才能安心做生意，執法機關也不會登門找麻煩。

創業14年的潘石屹，對於團結自有一套見解。他提到，毛澤東曾說過「從團結的願望出發，經過批評和自我批評」。他認為這句話現在要修正，應改成「從團結的願望出發，經過表揚和自我表揚」。

他從正面角度出發，凡是員工表現值得嘉許就大力讚揚對方，而且認為單是主管表揚還不夠，當事人也要自我肯定，這樣才能激勵整個公司不斷向上，持續進步。

潘石屹強調，這三大法寶不僅是自己事業最昂貴的資本，甚至比當初公司上市還重要。

由於Soho中國的建案多以北京地區為開發地，北京又是六朝古都，因此潘石屹對城市美學有自己的觀點。他表示，任何城市要發展自己的美學特色，最可怕的就是大家都做的一樣。

他透露自己的親身經驗。有次他準備從上海搭機離開，在浦東機場等飛機時因太累而睡著，醒來時有好幾秒鐘不知道自己在哪個城市，直到把手中的登機證拿起來看，才知道自己還身在上海。

昨晚與談人之一的麗緻集團總裁嚴長壽頗為贊同，並提到香港著名地產商瑞安集團董事長羅康瑞，成功把上海市中心老社區改造為「新天地」，打響上海名號，大陸各地城市紛紛找上門，想打造自己的新天地，但嚴長壽警告，這反將造成大陸城市發展的災難。

潘石屹的地产经济学

《IT经理世界》- 潘石屹的地产经济学

文/ 冀勇庆

　　46.3亿元！这是一个令北京房地产界瞠目结舌的数据。从7月13日拿到销售许可证、正式开盘一周以来，SOHO中国旗下的三里屯SOHO项目创造了一个销售奇迹。要知道，根据北京市建委的房地产交易网的统计，今 年上半年整个北京的一手商品房平均每周的成交金额也不过35亿元！

　　7月19日，周六，位于北京工体北路南侧的三里屯SOHO售楼处仍然热闹非凡。巨大的楼盘模型前围拢了不少前来探问情况的投资客；而一张张洽谈桌旁也坐满了买房人，其中还有少许的外国人。在售楼处的后方，是一个被两人多高的巨幅广告板围起来的大坑，里面立着好几台脚手架，那幢正在销售的建筑从深深的大坑里“生长”出来，已经露出了地平面。

　　“这次开盘的情况之好甚至超出了我们自己的预期，我们一期开盘的面积占项目总面积的1/3，现在已经卖得差不多，只剩下一些零星的边边角角了。”销售经理杨天如这几天忙得不可开交，现在已经是一脸轻松。

　　这一周，三里屯SOHO的销售均价超过了4.9万元/平方米，46.3亿元的销售额也远远打破了SOHO中国之前在光华路SOHO开盘一周销售13亿元以及SOHO北京公馆一周销售5亿元的历史纪录。

　　还记得“百日剧变”吗？就在距离开盘不到四个月的3月21日，潘石屹提出了震惊业界的“百日剧变”，这位SOHO中国有限公司的董事长大肆唱空中国楼市，认为在沉重的债务和从紧的宏观政策影响下，一些资金链紧张的企业也许将无力回天，中国的房地产企业在未来的100天内需要调整。100天之后，潘石屹自己却以创纪录的销售业绩悄然完成了从“空头”到“多头”的转变！

　　这两者有什么关联？听起来是不是有一点“阴谋”的味道？

　　“我问了好几个开发商，他们都说暂时不开盘了，这个时候开盘不是找死吗，我说正好相反，这个时候开盘一定能卖得好，而且还有可能创造奇迹，你想想，如果你家里有个几千万元人民币，在这个时候你怎么办？这几千万元人民币放在银行里是负利率，放在股市上风险太大，换成美元更贬值，可以买点黄金保值，可是这东西不能吃、不能喝，最多在脖子上挂一个，所以在通胀率高、负利率的情况下，唯一的选择就是不动产，你想一想还有什么东西比这个选择更好？”潘石屹得意地说，“有这样想法的人太多了，那些矿老板、企业主们，经济不景气时，他把钱往哪里放？”

　　当然，前提条件是这个项目得是投资类型的，第一不受经济适用房、双限房的影响；第二地理位置要好，好地段的产品属于稀缺产品，经济低潮期价格也不会受太大的影响。三里屯SOHO项目就是这个类型。

　　号称“CBD的建设者”的潘石屹所有的地产项目都是这个类型。他为什么不唱空呢？

　　有的人只善于在牛市里发财，潘石屹更善于在熊市里发财。

　　缺地困扰

　　在潘石屹“唱空”的背后，还有更多的道道。

　　别的开发商在因为圈了太多地而不得不做“猪坚强”，熬着、撑着时，潘石屹却在为缺地犯愁，而且这已经让他焦虑了整整一年。

　　一年前的今天，潘石屹一方面正在为SOHO中国的香港上市做最后的准备，另外一方面也在为土地而发愁，他手里拿得出手的土地只有这个三里屯SOHO了，要不是2006年12月通过协议转让拿到这个建筑面积46.6万平方米的项目，SOHO中国几乎就要断顿了。

　　实际上，土地和上市这两件事情也在互相牵扯着。2002年，SOHO中国也曾经尝试在香港上市，最后却铩羽而归。归根结底，香港的投资者无法理解SOHO中国的这种“轻资产模式”：公司的每个楼盘都卖得不错，但是手里却没有多少土地储备，而且项目还全部集中在北京的CBD（中央商务区）。看看香港的那些房地产上市公司，无论是长江实业还是新鸿基，哪家不是拥有上千万平方米建筑面积的土地储备？于是，投资者给SOHO公司的估值非常之低，低得超出了SOHO中国大股东潘石屹和张欣的预期，第一次上市只好搁浅。

　　到了2007年，SOHO中国再次筹备上市，遇到的仍然是当年的老问题：SOHO现代城、建外SOHO、朝外SOHO、SOHO尚都这几个老项目已经卖得差不多了，就剩一个三里屯SOHO了，下一步怎么办？投资人看着SOHO中国的招股说明书直摇头：2005年SOHO中国同时有几个项目开盘，实现营收38.4亿元，比2004年暴涨了65%；实现净利润8.64亿元，比2004年翻了一番。可是到了2006年，公司的几大项目都进入了收尾期，营收一下子就减少到了17.4亿元，比上一年缩水了一半以上，这样的公司谁敢投呀？

　　于是潘石屹又得口干舌燥地给投资者解释这个问题，他说虽然自己手里的地不多，但每块地却都是价值连城。“我说我储备1平方米前门的项目，跟其他开发商储备1平方米呼和浩特或者包头的项目是不一样的；甚至同样是在北京，怀柔的1平方米和二环里面的1平方米也是不一样的，我每平方米创造的利润要超过它的10倍、20倍。做开发商的秘诀，就是地段，一定要看地段，不能看量。”

　　即使是这样，为了上市，潘石屹也不得不做出一些妥协。在SOHO中国的《招股说明书》中，赫然列着“天安门南（前门）”项目。这个被称为“天街”的项目位于北京最为知名的前门大街，离市中心的天安门广场仅仅只有一步之遥。很多投资者都非常看好这个项目，认为它会给SOHO中国带来巨大的收益。而实际上直到现在，这个项目中的33块地块（一共16.5万平方米建筑面积）仍然属于北京天街公司，这是北京丹石（潘石屹私人控制的公司）与北京市崇文区成立的合资公司，北京丹石占有49%的股份。“天街”项目的另外11块地块（合计19.5万平方米建筑面积）则必须通过公开招标才能决定谁是开发商。因此，从法律意义上来说，这两块地都还不是SOHO中国的资产，只不过潘石屹承诺会在适当时候将他们注入SOHO中国而已。为了上市的需要，潘石屹也不得不这么做。

　　对于潘石屹和SOHO中国来说，这次真的是非常幸运，他们赶上了上市高潮的尾巴。碧桂园在去年4月上市之后的狂热气氛虽然已经开始消退，但是还留有余味；况且，当时国内房地产行业正处在歌舞升平的最高潮；加上美联储降息的利好，SOHO中国的上市时机不能再好了。最后，SOHO中国IPO（首次发行上市）的机构认购率高达95%，而公开招股方面则有57万香港股民参与认购，超额认购高达169倍。SOHO中国顺利地从股票市场上拿回了19亿美元，加上当时手上原有的现金，SOHO中国一下子变成了坐拥150亿元现金的大富翁。

　　当然，无论是在上市前还是上市后，缺地的压力一直都在困扰着潘石屹。在此期间，SOHO中国制定了一个全国扩张的战略，初步圈定了北京、上海、深圳、天津、长沙、大连、重庆7座城市作为未来发展的重点，潘石屹也像当时大多数的开发商一样，忙着在全国各地四处找地。他曾经跟着任志强到了长沙。来到了湘江边上，任志强指着前方对他说，你看，那就是橘子洲头；又指着江边的一块地说，我们一起做吧。

　　潘石屹没有吭声，此时的他感到非常困惑。就在几个月前，长沙楼市竟然出现了全国的“地王”——北辰实业和北京城开以92亿元的天价拿到了长沙新河三角洲地块，这个价格竟然比底价高出了45.6亿元！这个地块的规划建筑面积为380万平方米，折合楼面均价高达2421元/平方米。而就在两年前，同样地段的地价折合楼面价才不过400元/平方米，一年前，同样地段的商品房销售价格也不到3000元/平方米。

　　他隐隐觉得这里有些不对劲了。“面粉的价格比面包还贵了”，当时长沙拍卖地的楼面价已经快赶上它周围的商品房的价格。这还只是土地的成本，再加上建安成本、管理费，肯定要大大超出了，这怎么可能呢？从那个时候开始，潘石屹认为房地产市场的泡沫已经比较明显了。

　　全国看了一圈之后，潘石屹对除了北京、上海之外的其他城市都不满意，他对城市和地段异常的挑剔。当年他离开万通自立门户的时候，就曾经在晚上开着车在北京市区里四处乱逛，结果发现西边几乎没有一丝灯光而东边尤其是CBD地区可谓灯火通明，于是下定决心在CBD地区落户。如今，SOHO中国的开发量几乎占到了北京CBD总体开发量的40%；当然，CBD也给SOHO中国带来了滚滚财源。

　　趁火打劫

　　到了2007年年底，楼市虽然还谈不上崩盘，却早已是危机四伏。在过去一年里，基于对未来的盲目乐观，开发商们透支自己的未来拼命圈地，以为还能够继续一夜暴富，却没想到自己离死亡越来越近了。突然到来的宏观调控使得开发商们再也不可能轻易从外部获得资金，而消费者持币观望也使得楼盘销不动了。这个时候，大家普遍手头有点紧。

　　也只有到了这个时候，手里拿着150亿元现金的潘石屹发现自己突然成了这次调整最大的受益者。在寒冬来临的时候，穿着羊皮袄的人最有可能渡过难关。

　　SOHO中国顺势修改了上市之前制定的扩张战略，决定将战线缩小到北京和上海两个城市；而在这两个城市也继续收缩，仍然选择在城市最为繁华的地段做项目。

　　在市道不好的时刻，潘石屹开始扮演“趁火打劫”的角色。

　　去年11月，SOHO中国在上市后仅仅一个月的时间，就以24.4亿元的代价收购了两个新项目，并分别更名为“光华路SOHO 2”和“SOHO北京公馆”。其中，光华路SOHO 2位于建国门外地区，是北京公认的繁华地带；SOHO北京公馆则位于燕莎商圈，京城大厦正对面，全部为高档公寓。这两个项目都是从任志强的华远集团手中收购过来的，被潘石屹称为用“鸡蛋”换了“高级粮票”。这个时候，他可以从老朋友任志强那里逢低吸纳了。

　　但是，这两个项目实在太小了，满足不了潘石屹的胃口。于是，从今年3月份开始，潘石屹一边不停地鼓吹自己的“百日剧变”理论，一边在北京四处寻找猎物。猎人终于出手了。5月底，SOHO中国宣布以22亿元收购负债累累、难以为继的北京凯恒房地产有限公司的所有权益，并承担该公司总共33亿元债务，从而将位于北京朝阳门立交桥西南角的大型商住项目凯恒中心纳入旗下，并将其更名为朝阳门SOHO。潘石屹对这次收购的价格非常满意，他透露这个价格比起他一年前的预期价格要低将近10亿元。而且，虽然外界一直传说国美地产、澳门赌王何鸿燊等都对这个项目感兴趣，但是实际出价并进入谈判程序的只有SOHO中国一家。也许是由于房地产行业严峻的市场形势使得其他买家犹豫而不敢出手，最后让SOHO中国捡了个便宜。

　　在收购了凯恒之后，SOHO中国手里仍然有100亿元以上的现金，即使收购前门的“天街”项目要花掉50多亿元，还会剩下至少50亿元的现金，况且三里屯SOHO火爆开盘后还会产生几十亿元的销售收入和现金。

　　因此，摆在潘石屹面前的头等大事还是尽快将这笔资金花出去，“我们很快就会再拿项目的，不拿的话就是浪费，100多亿元的现金存在银行里是负利率，每天损失的量是非常大的。”业内传言，他已经盯上了CBD核心区域所剩无几的几块地，其中有一块俗称“中服地块”的土地已经让他垂涎三尺。此前他曾经估算过，这一地块未来的出让价可能会突破80亿元。而在不景气的行业大背景下，也许他又能拿到一个较好的折扣。
　　与喜欢拿地的其他房地产开发商不同，潘石屹比较喜欢收购已经在开发中的项目。在上市之后的三次大的收购当中，光华路SOHO 2属于直接拿地，现在还要做土地平整。而另外两个项目基本上都已经开发了很长时间了。其中，SOHO北京公馆目前已经基本完工，SOHO中国在去年11月2日以14.12亿元的代价收购之后，12月19日即开始预售。如果将SOHO公馆66333平方米的规划建筑面积按照80%的可售率折合成53066平方米的可售面积，则SOHO中国的收购成本为26608元/平方米。而在12月19日到去年年底这短短的一段时间里，SOHO北京公馆的预售金额就已经达到了4.53亿元，预售均价达到了46812元/平方米，利润空间竟然占到了销售额的43%。

　　位于朝阳门内的凯恒中心总建筑面积有48.5万平方米，一期的E座约11万平方米已经封顶，其中5.3万平方米已经交付给中国银行北京分行总部使用，而二期也已经完成了结构施工。

　　潘石屹饱受缺地之苦，也和他坚持自己的土地价值取向有关。与别人的眼光不同，潘石屹有自己的拿地学问。首先潘石屹看城市值不值得投资就看这座城市的“四个GDP”：GDP的增长率、GDP总量、人均GDP或者每平方公里的GDP、第三产业占GDP的比重。他认为只有这四项指标领先的城市，才是值得SOHO中国投资的城市。北京和上海的综合指标当然肯定遥遥领先于其他城市。例如，北京和上海的第三产业比重都已经高达70%，而其他城市最高的才不到50%。“很多城市比如长沙、无锡的GDP总量并不低，但是他们是加工型城市，第三产业的比重只有30%，他们对金融、贸易、商业、服务和餐饮的需求就很少，也就不适合我们。”

　　作为一家纯粹的民营企业的掌门人，潘石屹深知SOHO中国并不擅长直接与土地打交道，特别是涉及到拆迁、七通一平等琐碎的事情，那是出身国企的开发商更加擅长的事情。SOHO中国的优势不在这里，而在于其独特的4Ps：产品、价格、渠道、推广。

　　作秀的背后

　　现在，每周都会有一天，潘石屹会准时出现在新浪网上，现场解答网友和媒体们的提问，他提出的观点也会被广为转载。很多媒体记者也都很喜欢采访他，因为他永远表现得那么诚恳和友善，而且显得是那么自然，在“百日剧变”后，媒体又将他的观点相继归纳出“堰塞湖”等形象的理论。

　　不过可别以为他真的是在信口开河，过把嘴瘾。“他可不是一个人在做这些事情，他的身边有一群人，只不过你看不见而已。”一位业内人士有幸看到了潘石屹的一次网上答疑，他发现SOHO中国主管营销、推广、开发、建设的几位副总裁都在潘石屹的身边。当网友的问题提出来之后，潘石屹会将问题交给相关的副总裁拿出答案，然后再用自己特有的“潘式语言”翻译给网友。“他永远不会像王石那样口无遮拦，他的每句话都是经过精确计算的。”

　　在如此精准的营销之下，虽然SOHO中国的楼盘体量在全国的开发商当中并不算是排在最靠前的，可是每次都能获得最高的关注度。因此，当7月10日“百日剧变”不过110多天之后，当潘石屹突然“空翻多”的时候，舆论一片哗然。“我认为现在是房地产最困难的时候，不会更坏了。风雨过后总是阳光。”

　　这又是为什么呢？其实道理很简单：三里屯SOHO几天后就要开盘了，而SOHO中国的股价也从上市初期11.98港元的最高价跌到了4港元附近的最低点，该是抄底的时候了！最近一段时间，SOHO中国不断在股票市场上回购自身的股票。

　　潘石屹把对舆论的把控和利用的能力已经运用到炉火纯青的地步。多年来，潘石屹一直是富豪圈和时尚圈的常客，他的身影频频出现在瑞士达沃斯世界经济论坛和博鳌亚洲论坛，这些可都是全球最高级别的经济盛会。他还经常出现在各种顶级奢侈品的秀场，身边经常会出现一些娱乐明星。他一直都领风气之先，他在房地产老板中第一个写书、第一个写博客、第一个拍电影、第一个当演员，以至于当摄影记者的镜头对准他的时候，他自然而然地就表现出熟练的镜头感。

　　在公司内部，他和夫人张欣在对外宣传上有一个明确的分工。他是本土企业家，而夫人张欣则是典型的海归，曾经在国际大投行工作过，所以自然而然地，国内媒体由老潘负责，他风趣而幽默的言论永远成为媒体的谈资，而讲英语的媒体由张欣负责，她会用外国人能够听懂的语言和风格将SOHO中国推销出去。“我跟张欣结婚也好，合作办公司也好，好多人都不看好，觉得两个完全不一样的人怎么可能在一起，我说正因为两个人不一样，所以互补性强。”工作中，两人也是非常好的合作伙伴：潘石屹主外，抓市场宣传、品牌建设；张欣则主内，抓项目选型、开发建设。

　　“拒绝”五百强

　　潘石屹好作秀，其实与公司的房地产定位有关。“SOHO中国其实就是帮助这些小业主实现美国梦的地方。”一位业内人士一言以辟之。中小企业和小老板最羡慕什么人？当然是富豪和明星了。于是，潘石屹把自己包装成了富豪+明星，而且是一位相当前卫的明星富豪。
　　7月19日，第一家苹果零售店在三里屯落户，数以万计的Fans前来追捧。而在两年前潘石屹就在自己的博客上记述了他和夫人张欣在美国纽约SOHO区逛苹果零售店的体验，虽然最后他也就买了一个苹果的电源插头。

　　SOHO中国刚成立的时候，做的第一个大项目是现代城，这个位于国贸以东800米的住宅项目当时并不好卖。潘石屹的销售团队冥思苦想，想出了SOHO这么个商住两用的概念。当时，现代城色彩斑斓的外立面、大客厅小卧室的房屋格局、社区内开放的街区设计，种种独特的设计当时确实独领风气之先，很快就卖火了。

　　从此以后，各种克隆的“现代城”如雨后春笋般地冒了出来，单纯的住宅项目越来越不好做了，SOHO中国果断地转向了商业地产。

　　一般做商业地产的大多数都是瞄着大客户，瞄着世界500强去的，开发商都恨不得明天就从天上掉下来一家跨国公司，一下子就把整栋楼都包圆了。潘石屹的眼光却有所不同，SOHO中国的商业地产从来都不是冲着500强去的，而是看中了像蚂蚁一样数量庞大、有着强大生命力的本土中小企业。SOHO中国的所有项目都是给中小企业开发的，他们可以用来办公，用来开餐馆，办培训机构厖

　　有一次潘石屹带着华尔街投资银行的朋友去建外SOHO，结果死活挤不上电梯，这位朋友就说你这个房子怎么建得这么差，连电梯都不够用，人的素质也不行啊，连个穿西装的都没有。潘石屹却笑呵呵地对朋友说，哥们你的判断是错的，华尔街的人均办公面积是15平方米，我这里只有5平方米，可是中国人也不觉得挤呀，反而觉得这里的人气很旺；我要按你的标准来配电梯，整栋楼都变成电梯了。他指着蜂拥进电梯的人群说，别看这些人穿着T恤来上班，其实他们才是中国真正的活力。

　　由于有着非常相似的理念，潘石屹与阿里巴巴董事长马云是非常要好的朋友，他还请马云出席了SOHO中国的上市庆祝晚宴。“中国经济的主导力量不是那些世界500强，恰恰是这些中小企业，你不能瞧不起这帮人。”

　　SOHO中国的定位非常清晰：中小企业和小业主。小业主买了SOHO中国的房子，最后大多数也是为了租给中小企业。隔着工体北路，三里屯SOHO对面就是香港太古地产开发的三里屯Village，那里引进的全都是阿迪达斯、万宝龙等国际大品牌，前几天苹果公司还在那里开了中国第一家体验店。可是潘石屹并没有任何的羡慕之情，他知道那些世界500强并不属于自己，很多国内的房地产开发商没有金刚钻，却一厢情愿地打着“世界500强”、“全球总部基地”的定位去做项目，最后往往是一个500强都招不过来。

　　去年中秋，SOHO中国在山西太原做了一次大规模的客户答谢活动，他们在太原市中心的五一广场上安放了一个硕大的月饼造型，还免费发放了10万块月饼，目标直指近年来暴富的煤老板们。据了解，SOHO中国的销售业绩中确实也有很大一部分来自山西。实际上，SOHO中国的大部分客户都不是所谓的超级富豪，而是身价百万以上的个人投资者；他们赚了钱之后，希望通过投资房地产来达到资产的保值增值。

　　销售为王

　　当然，潘石屹也明白，作秀不是目的，落单才是目的，而这恰恰是SOHO中国最大的竞争优势。SOHO中国执行董事兼运营总裁苏鑫喜欢讲一个故事：战国初期秦国非常弱小，秦孝公找来了商鞅实行变法，提出了著名的“农战”制度，就是不问出身，不论血统，只以上缴的粮食或者战功论功行赏，秦国的奴隶如果杀5个敌人马上成为平民，再杀5个就给个小官，一直这么下去。而当时其他六国都是贵族世袭制度，结果他们都被秦国打败了。

　　在2005年以前，SOHO中国的销售制度是实行了7年之久的冷冰冰的“末位淘汰制”：每个项目都会有若干个销售小组，每个小组配备1名销售总监、1位副总监、9名拿底薪的销售员和2名不拿底薪的销售员。每过3个月，公司会对所有小组的销售业绩做一个排行榜，排在最后的小组即使完成了销售目标，从副总监往下的所有员工也都会被无情地统统淘汰掉。这种制度到了2005年才略有调整：排名最后的小组如果完成了当初制定的销售目标还能够保留继续竞争的权利，暂时不被淘汰出局。

　　与巨大的竞争压力相对应的是异常丰厚的奖励制度。“老潘的销售员的个人销售提成就能够达到销售额的1‰，这在业内是相当高的——很多帮开发商卖楼盘的代理公司整个项目做下来，提成比例也不过才有0.7％~1.2％。”一位房地产策划机构的业内人士透露。这也意味着可能几个楼盘做下来，一名普通的销售员就能成为百万富翁！SOHO中国销售副总监刘蕊就是这样的一位幸运儿，她在2001年底来SOHO中国之前做过5年多的保险。由于是业务员出身，她做事非常勤快、有韧性。很多时候，她的客户由于折扣、排号等问题怒气冲冲地找到她，她能够花一整天的时间跟他们解释，陪他们聊天。很多客户一开始并没有买房的打算，但是刘蕊却一直跟他们保持着联系，直到一年半之后客户开始下单。由于销售业绩非常突出，刘蕊在2004年当上了销售副总监，在过去的11个“赛季”当中她负责的团队拿了6个冠军。

　　这就造就了一支在房地产业内最能战斗的“铁军”。7月19日晚上，在北京的北枫花园汽车电影院广场上举办的三里屯SOHO开盘仪式上，当歌手熊汝霖唱完一首软绵绵的爵士乐之后，客串主持人的SOHO中国的销售总监跑上台，连蹦带跳地来了首旋律强劲的摇滚歌曲，赢得了台下客户们的大声喝彩。

　　“SOHO中国的销售员的素质和专业水准在整个房地产行业属于鹤立鸡群，他那里随便一位销售员拿到其他公司做销售总监都是绰绰有余。”一位房地产公司的同行对SOHO中国的销售团队羡慕有加。

　　与很多开发商讲求细水长流的销售方式不同，SOHO中国的楼盘则好似苹果的新产品发布，一开始总是藏着掖着，让你能听到看到但是买不到。他们往往将一个项目分成很多期来卖，虽然期与期之间的间隔时间较长，但是每一期的销售都非常快，往往开盘当天就已经卖出了80%。

　　做一头“快乐的猪”

　　如今，三里屯SOHO大卖，在别的开发商愁眉苦脸地做“猪坚强”的时候，潘石屹却让自己成了一头“快乐的猪”。

　　实际上，“猪”在以前就算得上是潘石屹心中的图腾。在位于朝外SOHO的SOHO中国总部，整整一层开阔无比的大堂中就有不少猪的雕塑造型，有单个的猪，还有好几头猪摞在一起，个个憨态可掬、肥头大耳。这是一位艺术家在10年前送给潘石屹的，他将公司总部从建外SOHO搬到朝外SOHO的时候，也没忘了把这些猪全部搬过来。“有位哲学家曾经说过：人分两种，一种人是痛苦的哲学家，天天皱着眉头想问题；另外一种人是快乐的猪。我嘛，宁愿做快乐的猪，也不做痛苦的哲学家。”潘石屹笑呵呵地说。

　　潘石屹对一些房地产企业提出要做千亿级公司的目标很不以为然：“我觉得健康是第一位的，你的企业不健康了，做得再大，突然一下轰然倒下死了，跟顺驰一样找不着了，你做大有什么意义？”他指着带着安全帽的一位开发商老总的照片笑着说，“我可没他那么辛苦，要戴着安全帽，全国各地的跑来跑去。”

　　潘石屹确实不用全国各地的跑来跑去，因为他的项目基本集中在北京。可是在过去10年的时间里，SOHO中国的商业模式实在是太成功了，以至于现在都成了一把双刃剑——潘石屹对北京、对SOHO实在是太熟悉了，以至于他很难再走出自己的过去。早在几年前，潘石屹就嚷嚷着要去上海发展，可是到如今仍然是雷声大雨点小——其实他心里也明白，上海未必能够接受SOHO这种带有北京独特气质的房地产类型。

　　但是，北京CBD的开发已经接近尾声，潘石屹这位“CBD的建设者”要想继续维护他的这个称号，就只有走出北京。在去年的全国扩张计划因为市道不好胎死腹中之后，潘石屹坦言这一步迟早还是要走出去，他正在等待最好的时机。同时，SOHO中国也已经在悄悄的转型之中。三里屯SOHO就是潘石屹筹划走出CBD的第一个项目，虽然它还在CBD的附近。更为重要的是，在这个项目里面SOHO中国会保留一些位置好的物业，不再出售而是自己持有并出租。在接下来的朝阳门SOHO乃至前门的天街项目，SOHO中国还会大规模地进行持有型物业的经营。为此，SOHO中国还专门成立了一家物业经营公司。

　　到目前为止，持有型物业在SOHO 中国的全部收入中占的比例还非常小——在SOHO中国2007年69.5亿元的营业额中，来自租赁和酒店的收入还不到1亿元。

　　“你要问我未来持有型物业的收入会占多大的比例，我现在还没有具体的数字，因为我们是在摸着石头过河。”潘石屹笑着回答道，他的黑色边框眼镜背后透着满腔的真诚。

三里屯SOHO散卖惹争议 多数客户不求短期回报

三里屯SOHO卖火了，记者从北京房地产交易管理网看到，7月12日，三里屯SOHO取得预售许可证，截至7月21日，该项目共销售47.7亿元人民币，成交均价达到44300元/平米，其中商业用房369套，办公用房110套，公寓33套，销售成绩不凡。

但商业地产行业内部对此却有另一番看法，在主流商业地产开发商已全面转向持有商业的背景下，当SOHO尚都 、朝外SOHO尚未摆脱困境的时候，潘石屹再度大卖商业，被视为“疯狂”，甚至有人认为此举是为了追求新上市公司的业绩报表好看，而不惜拿品牌“铤而走险”。

山西老客户捧场认购

金怀南是三里屯SOHO的销售总监，在他看来，接近50亿的销售额有些出乎意料之外，朝外SOHO和SOHO尚都远远没有达到这样的数字，“但是也在情理之中，经过多年的客户积累，三里屯SOHO有了相对稳定的追随者，山西、内蒙古的资源性企业的企业主的购买量占到本次销售总额的40%左右”，金怀南告诉记者。

金怀南说，这些客户看重长期回报，比较偏好商业地产，一般不轻易介入住宅、公寓等的投资，同时看重物业所处的地段，此外就是潘石屹的品牌效应。在这次销售过程中，客户一般的购买额都是亿元左右，最高的达到4亿元以上。

金怀南表示，此类企业主自跟随SOHO中国投资多年后，一些人所持有的物业已经大赚。7月22日，记者从建外SOHO9号楼的一家房产中介了解到，当年9号楼二层的购买价格约4万元一平米，现在有人出价8万，房东也不愿出售；一楼使用面积15平米左右的底商，月租金能到16000元/平米，而且免租期很难超过半月，因为需求较多。

商业散售很难成功？

徐女士(化名)是2007年进入SOHO尚都经营的商户，2007年8月，由于人气不佳，和她一起进入的不少商户聚集起来，要求开发商投入资金进行宣传，提升人气，这起纠纷在当时引起了媒体广泛关注。7月22日，当接到记者的电话时，她的家人说，他们已经离开了SOHO尚都。

目前北京有多个SOHO品牌项目，最受关注的是SOHO尚都、朝外SOHO和三里屯SOHO，在某知名外资商业代理公司商铺部负责人张先生的眼里，这三个项目比较类似，都是以室内商业的形式出现，而且被散卖，前两个已经出现一些困难，虽然暂时还可以被理解为“养铺期”，但是据他多年在内地和香港的从业经验，似乎没有见过有散卖室内商业能够成功的。

最近，他的一位在山东从事商业地产开发的朋友来北京考察，专程去看了三里屯SOHO的商业部分，看完之后，两人的感觉是，规划和设计做得比较凌乱，不清楚怎样组合这些面积才能形成一个合理的商业结构。在他看来，如果是他本人从事这个项目的招商，觉得可能比SOHO尚都更困难一些。

金怀南对此持有不同意见，他不否认散卖商铺的经营难题，但是他说，SOHO系列与过去的碧溪、巨库等知名烂尾商业有本质的区别，那些项目都是只卖铺，不管后期的招商和宣传，而且会将资金挪作他用；但是SOHO中国在售完后，会继续对项目进行招商和宣传服务，不会一卖了之。此外，大型业主基本上都是大面积整体购买这些商业，相当于局部整体持有，客户签约只需要找一个业主，其招商与经营难度要比一般散售商铺小很多。

业主不求短期回报是热卖主因

余先生(化名)是内蒙古的一个资源性企业主，因为在呼和浩特机场附近见到了北京开发商打出的商业地产广告，便动心来北京投资，他的朋友劝其购买国贸某知名地标建筑的公寓部分，但余先生更看好某项目的商铺。起初余先生要按照销售员的建议，购买相对便宜的二层，但在地产圈内朋友的极力反对下，他最终选择了一层的临街商铺。

“不专业，急于寻找稳定的投资渠道，甚至为子女保留一些财产，朋友之间互相介绍，成交速度快，是来自内蒙古、山西等地资源性企业主对物业投资的基本态度”，多年从事商业地产招商工作的张先生分析说，目前国内投资渠道狭小，房产，尤其是可以经营的商业成为投资首选。此外，私营的中小资源企业存在较大的生产和政策风险，随时可能“出事”，而不动产是最能带给他们安定感的。

SOHO中国方面表示，目前这些支持该公司系列商铺的业主普遍预期5年，甚至更远才有回报，不在乎短期的回报。而在一位业内人士看来，这正是目前尽管SOHO中国公司在北京有多个项目经营状况一般，而业主愿意继续追随的主要原因。

谜底还没有到揭晓的时候，即使有再多的潜在问题，潘石屹依然还可以继续快速销售商业，而无需出具更多的业绩证明。但是五年之后，SOHO系列商业地产品牌会如何？现在只能是等待了。

游資追捧潘石屹 三里屯項目大賣逾41億

2008-07-17 18:39:36 總是有投資者追捧潘石屹。
　　“三里屯SOHO開盤一周銷售41.2億元人民幣，平均成交單價49000元/平方米。”7月17日，SOHO中國有限公司(00410.HK)董事長潘石屹告訴本報記者。這個數字遠遠超過了潘石屹自己的估計。

　　觀望中的樓市，三里屯SOHO緣何熱賣？

　　主力為能源資金

　　“我們的計劃目標是三里屯SOHO開盤一周銷售10億元，最多不過15億元。最後41.2億元的銷售額也是我們沒有想到的。”潘石屹說。去年光華路SOHO開盤一周13億元，SOHO北京公館開盤一周銷售5億元。

　　對于逆市熱銷，潘石屹認為，北京是特大城市，三里屯SOHO地段是獨一無二的，最重要的是在北京繁華地段可以銷售的項目越來越少。

　　潘石屹認為，中國居民的存款率一直很高，這些存款去向如何，在目前的經濟環境中，確實是需要一個智慧的選擇，才能夠讓這些資產保值、升值。

　　此前，有多位專家表示，我國仍有大量游資在尋找投資機會。這些游資亦可稱為國內熱錢。潘石屹向記者介紹，三里屯SOHO的客戶目前100%為國內客戶。這從側面証實了國內游資的龐大。

　　一位不願透露姓名的知情人士還向記者透露，三里屯SOHO目前銷售的41億多元中主力資金為能源資金。“大部分都是來自河北、東北、內蒙古、山西等地能源老板，他們對通貨膨脹十分敏感，但現金充裕，認為再投入的風險比較大，投資相對保守，對新興的金融投資產品興趣不大，房地產正合其投資口味。”

　　這位知情人士介紹，三里屯SOHO目前的大宗交易比較多，其中上億元的交易就有10宗左右，2-3億的就有七八宗。“我所了解到的情況，大約20宗交易的成交額占到了41億多元銷售額的一半以上。”

　　由于開盤前期優先考慮大單，一些散戶排隊多日。一位交了50萬訂金的購房者在售樓處不停抱怨：為什麼還不讓我買？

　　據悉，目前，三里屯SOHO僅僅推出的是商業和寫字樓部分，其中商業單價在5-6萬之間，寫字樓售價約為4萬元。

　　“這只是個案”

　　在房地產市場成交極度萎縮之時，三里屯SOHO的熱銷是樓市走出低迷的信號麼？

　　潘石屹的答案是否定的。

　　“我認為三里屯SOHO開盤熱銷只是個案。”潘石屹再度強調，“全國各個城市房屋成交量萎縮的狀況並未改變，國際經濟和國內從緊貨幣政策的基本環境也未改變，房地產行業缺錢的基本情況也未改變。”

　　上述知情人士坦承，雖然三里屯SOHO商業和寫字樓熱銷，但對其後期即將推出的公寓還應持保守態度。“受住宅市場低迷的影響，其公寓的銷售速度可能會放緩。目前，SOHO中國另一高端公寓項目北京公館的月銷售也不過幾千萬元。”

　　據悉，三里屯SOHO的公寓售價約4萬元左右。

　　看來，商業地產在為SOHO中國規避政策風險和市場風險上立下了汗馬功勞。潘石屹自己也承認，四年前，SOHO中國開始將公司發展戰略調整為商業地產開發，三里屯SOHO的銷售業績再次証實了這種調整是成功的。“通過公司戰略的調整，公司目前的情況與大多數的房地產公司完全不同。”

　　潘石屹再次陳述了商業地產的發展戰略：選擇特大型城市的最繁華地段開發商業地產，具體就是北京。關注上海，但不做大量土地儲備。

　　潘石屹透露，三里屯SOHO此次銷售的41億多元中許多客戶是一次性付款，讓公司的現金量更加充裕。“SOHO中國公司在財務上面一直很穩健。此前，公司已有超過100億元現金，負債率在10%左右。”

　　當然，潘石屹在商業地產的“避風港”里賺得盤滿缽滿的同時，仍不忘呼籲為房地產松綁，特別是為住宅開發商“松綁”。“中國經濟是一個有機整體。任何一個局部受到傷害，都會傷害到整體，最終傷害到我們每一個企業，每一個人。”

國際大行拋棄SOHO中國 潘石屹身家縮水160億

來源：21世紀經濟報導

潘石屹的最大痛苦莫過於手握重金卻短時間內難以找到為炊之米，更令其不快的是，國際大行紛紛唱空SOHO中國，其一度高達317億港元的身家，不到半年縮水過半。

從王石的“拐點”論到潘石屹的“百日劇變”說，從任志強“小型房企與其硬撐，不如低價轉讓股權”的公開勸降，到馮侖“小房企資金鏈吃緊賣兒賣女不失好選擇”的最後通牒，地產大佬們殺氣騰騰、聲色俱厲的表演，充分預示著中國房地產格局血腥洗牌的日子已為時不遠。

中國房地產行業和市場風雨飄搖的調整前夜，SOHO中國掌門人潘石屹與那些憂心忡忡、度日如年的小房企一樣心力交瘁，唯一不同的是，中小地產商的痛苦在於日益致命緊縮的資金鏈條令其生存幾近窒息，而潘石屹的最大痛苦莫過於手握重金卻短時間內難以找到為炊之米，更令其不快的是，國際大行紛紛唱空SOHO中國（0410.HK），其一度高達317億港元的身家，不到半年即大幅縮水過半，頭上中國富豪的光環黯然失色。

國際大行變臉唱衰

高盛、瑞銀、匯豐等聲名顯赫的國際大行對SOHO中國成功上市功不可沒，高盛、匯豐為其聯席保薦人，瑞銀擔任聯席牽頭經辦人。

去年10月，在上述大行鼎力包裝推銷下，潘及其掌控的SOHO中國，以最具影響力的商業領袖和行業領袖的形象，閃亮登陸香港股市，並創下中國內地房地產公司赴港上市融資130億港元財富神話。

按去年10月8日的上市首日收盤價9.55元計算，潘及其夫人合計持股市值高達317億港元，並以此榮登中國富豪排行榜前列。

然而，成也蕭何敗也蕭何，僅在SOHO中國香港上市後兩個月後，高盛、匯豐、瑞銀便與潘石屹結束了短暫的蜜月期。

今年1月，匯豐發表研究報告認為，儘管SOHO中國在北京擁有最好地塊，屬同行盈利水準最高，但土地儲備面積非常小，包括前門專案在內共有132萬平方米，首次給予中性評級。

3月，瑞銀發表研究報告，雖然維持SOHO中國的買入評級，但把目標價由11港元下調22%至9港元，理由為SOHO管理層推遲注入天安門南專案，以致利潤貢獻將推遲入賬，因此把2009年的純利預測，由人民幣42億元下調至36億元。

5月，高盛證券發表研究報告稱，將整體內地房地產股今明兩年的淨利預測，分別下調42%和50%，同時將內地房地產股票目標價較資產淨值折讓的幅度，由20%擴大至30%。

而高盛從確信買進名單剔除的3只內地股票中，就有SOHO中國，其目標價亦由9.19港元降到5.27港元。

而去年11-12月，瑞銀給予SOHO中國的評級為買入，目標價13.00港元其理由為SOHO中國具有獨一無二的業務模式：向投資者或用戶出售商用物業，而不是建造並出售住宅單位給用戶。

同時，高盛發表報告，將ＳＯＨＯ中國納入研究股份並將其加入買入名單，目標價１２港元。

當時高盛看多SOHO中國的理由令人難忘：雖然市場對集團獲准興建北京天安門“南門”專案存有較低期望，及市場對集團的其他潛在收購寄望亦不大，不過，按目前公司股價而言，回報有上升空間，因收購整體天安門項目會刺激明年底資產淨值上升82％，由現時6.51港元，升至11.84港元，目前股價只反映有關項目只值1.2港元，屬過低，ＳＯＨＯ中國目前股價，已低於現有土儲的資產價值。

頗具諷刺意味的是，這些國際大行信誓旦旦看多SOHO中國的觀點言猶在耳，不到兩個月，就發生前述翻天覆地的變化。

受上述看空言論影響，潘石屹夫婦持股市值一路暴跌，從上市初期的317億港元銳減至今的157.89億港元，市值縮水近160億港元。

SOHO中國市值暴跌，對潘石屹來說絕不是個好消息。

不止一個壞消息

“上市以後，有人擔心我的頭髮會因為責任的增大而越來越少！”SOHO中國董事長潘石屹曾在上市儀式上輕鬆詼諧地自我調侃。

現如今，令潘石屹頭髮“越來越少”的原因可能已不再是社會責任首當其衝，而是公司捉襟見肘的土地儲備資源。

據SOHO中國2007年年報，為潘帶來無限光榮和財富的建外SOHO1-6期、建外SOHO7期、SOHO尚都2期、SOHO尚都3期、朝外3期等核心地產專案，已基本開發完畢，截至去年底，已售面積占可售面積比例分別為99.7%、97.7%、100%、100%、100%。

在建項目中，光華路SOHO的已售面積，占可售面積比例達96%，未開發面積僅余2354平米；三裏屯SOHO總建築面積46.6萬平米，可售面積36萬平方米。

即便規劃建築面積36萬平方米的北京天安門（前門）土地專案能夠注入，SOHO中國可供開發的土地儲備也僅約80萬平方米。

然而，天有不測風雲，今年3月中旬，潘石屹在上市招股說明中預告的天安門（前門）專案存在的不確定性風險終於應驗。

潘石屹現透過私人公司持有北京天街的49%權益，後者持有北京前門(天安門南)專案的33塊土地已取得土地使用證，並負責專案的開發，至於餘下11塊土地中的其中3塊土地，原定於2月29日招標，但突然於今年1月31日被有關部門撤銷招標。

業內人士分析，這意味著潘石屹遇到新的土地競價對手出現的可能性很大，潘獲得上述3塊土地的可能性正在降低。

如今，在北京CBD專案土地已開發殆盡、11塊前門土地注入時間陡生變數的情形下，精明的香港投資人自然不會拋開對潘石屹土地儲備不足的疑慮。

一位房地產業內人士指出：“成為北京CBD最大開發商，既為潘石屹贏得巨大財富，又為其在業內奠定了極高聲望，但北京的CBD、三裏屯等商業地產專案是高度稀缺的，一旦開發完在同一個城市內很難尋找第二個類似開發專案，潘石屹手中150億元人民幣現金如何花出去是個大問題。”

此前，曾有媒體報導潘石屹曾有擴展北京以外地產發展項目的打算,但經對重慶、南京、長沙和天津等多個內地主要城市考察後，他認為還是在北京發展的利潤較高，故未來仍會專注北京市場的拓展。

令人關注的是，中國最具影響力商業領袖稱號的潘石屹，如何能在北京把這150億元變成更多的塗滿厚厚奶油的商業土地專案蛋糕。

SOHO中國再出大手筆收購

2008年05月27日09:56

SOHO中國有限公司（Soho China Ltd.）週一以人民幣55億元（合7.923億美元）收購了北京中心城區一地產項目﹐其中包括承擔其所有債務﹐此舉讓人們看到﹕在房地產行業進行整合的這一年﹐資金充裕的開發商是如何擴大自己勢力範圍的。

據SOHO中國稱﹐這個總規劃面積為485,000平方米的項目將被命名為“朝陽門SOHO”﹐它沿北京交通主幹線二環路綿延500米﹐位於兩條地鐵線路的交匯點。

這也是SOHO中國自去年10月在香港進行首次公開募股、並籌集到16.5億美元後進行的第三宗大手筆收購﹐凸顯了資金充裕的開發商與那些勉強度日的同行間冰火兩重天的景象。

SOHO中國在中國股市大幅下挫前及時進行了IPO﹐而其它地產商卻因晚了一步而難以籌到資金。股市的下挫恰好趕上了中國大陸房地產市場人氣開始陷入低迷之際﹐也正是這些開發商痛感資金不足的時候。

SOHO中國在提交給香港交易所的文件中稱﹐項目出售方北京凱恒房地產有限公司去年淨虧損超過人民幣2,800萬元﹐資產淨值從2006年的4,600萬元降至2007年的1,800萬元。

作為收購協議的一部分﹐SOHO中國將承擔凱恒公司向第三方欠下的人民幣33億元的債務﹐另外的22億元用於買入股權。

SOHO中國主席潘石屹在一份事先準備好的聲明中稱﹐“憑借一直堅持審慎財務的原則﹐SOHO中國得以穩佔優勢﹐在如‘朝陽門SOHO’項目這等機會來臨的時候抓準時機。”潘石屹在週一的電話會議上表示﹐公司是該項目的唯一買家。潘石屹稱﹐在近期信貸收緊的情況下﹐像SOHO中國這樣資金充裕的地產開發企業並不多。

SOHO中國行政總裁張欣表示﹐公司的財務實力將為我們有效把握未來的收購機遇帶來強有力支持。公司目前現金頭寸仍有人民幣100億元。

分析師們曾把今年描述為中國小開發商艱難的一年。目前中國共有50,000家左右的活躍房地產企業。今年年初﹐潘石屹的一席話引起了人們對他的關注。他當時表示﹐在沉重的債務和從緊的宏觀政策影響下﹐房地產公司將迎來“劇變的100天”

這樣的劇變給那些有實力的買家帶來了頗具誘惑力的前景。標準普爾(Standard & Poor's)駐香港的公司評級副主管符蓓表示﹐對於資金充裕的公司﹐今年確實或是不錯的一年﹐有大量機會可以收購地產。而像SOHO中國這樣擁有大量現金的公司﹐此次收購無疑是符合其戰略規劃的

符蓓說﹐該項目的規模和中心位置都意味著﹐如果小開發商面臨的宏觀形勢不像現在這樣嚴峻的話﹐這一項目的轉讓費還會更高。據SOHO中國表示﹐該項目將分為三期﹐一期已經建成﹐並開始銷售﹔而二期剛完成結構封頂﹐三期則只完成了基本的土地平整。

朝陽門SOHO將成為SOHO中國在北京中心區開發的第九個商業項目﹐項目分為辦公、零售以及住宅三部分。潘石屹表示﹐與公司慣常做法不同的是﹐此次的零售區域將只租不售。

內房股分析

這份報告太大了, 麻煩自己去以下的網站看, 不過它提了幾個有用的看法, 衡量一間房地產公司應該注意些什麼.

“中国最具竞争力的房地产企业分析”课题

http://www.bbcer.com/special/004/5922/

房地產企業競爭力構成
正如邁克爾波特所指出的那樣，“粗糙的產業分類對商戰實務沒有意義，因為不同產業的資源或競爭優勢，本來就有很大的差異”。不同產業之間存在著巨大的差異，難以形成一以貫之的分析與研究準則。因而，在參照企業競爭力基本分析框架的同時，必須充分考慮到特定產業的基本特徵，才能提出正確的分析評價標準。總結比較關於房地產企業競爭力構成的各種研究成果，我們認為，房地產企業競爭力應該由以下方面共同構成：

第一，跨區發展競爭力

由於住房的區位屬性，導致房地產企業具有很強的區域性，因而跨區域的市場拓展是企業規模化發展的重要途徑。可以說，跨區域發展是房地產企業規模化的必然選擇。跨區域發展首先可以提高房地產企業規避區域性市場風險的能力，如當一個城市的房地產處於上升週期，另一個城市的房地產卻處於飽和狀態的情況下，跨區域發展有利於規避區域房地產市場波動所帶來的不利影響，降低風險，實現穩定的投資回報。其次，跨區發展還能提高公司治理結構，通過管理制度、組織模式和行銷創新等多種方式提高企業效率和開發專案品質，最終使企業在競爭中處於有利地位。企業進行戰略性的地域擴張以尋求更多的利潤來源，在國內的企業中已日漸流行。例如萬科地產，業務涉及27個城市，屬於跨地區發展的典型企業。

第二，資源佔有與規模化競爭力

新經濟增長理論認為：資金、勞動力、土地是生產的投入要素。對房地產企業而言，土地等稀缺資源的重要性更是不言而喻。房地產開發具有專案週期長、土地資源難以永續開發等特點，掌握大量的土地資源是房地產企業進行長期投資、滾動開發的前提條件。圖2-4 是依據上市公司2006年年報匯總的企業的土地儲備與總資產規模之間的關係，不難發現二者成同向變化趨勢，表明房地產企業的資源佔有能力在很大程度上提升了企業的規模競爭力，資源佔有與規模化競爭力是房地產企業實現跨越式發展的必然選擇。

第三，品牌競爭力

品牌資產是企業無形資產當中的重要組成部分，是企業競爭力的直接體現。品牌建設和管理本質上就是使品牌資產保值增值，使其充分發揮在市場上的影響力，進一步開拓市場，提高企業綜合實力。就房地產商品自身的特點而言，企業必須通過品牌為客戶提供先期品質、可靠、權威性的感知保證，品牌對房地產企業競爭力的重要性尤顯突出。房地產品牌的提煉過程實質上是企業文化、樓盤價值提升的整合過程。可以肯定，未來我國房地產市場的競爭將是品牌的競爭，企業必須在公司形象、產品品質功能、樓盤外觀、社區環境、售後服務等各方面不斷努力，才能塑造出自己的品牌。正是由於品牌對企業競爭力的重要作用，以及房地產市場的獨特特點，加上品牌對房地產企業佔有資源、融資、規模開發等方面的能力都有相當的正面影響，成功的品牌建設將逐步成為房地產企業競爭取勝的核心要素。

第四，融資競爭力

房地產是典型的資金密集型行業。房地產開發活動所需要的資金量大，資金使用週期長。從前期以招牌掛方式獲取土地到工程施工建設環節，房地產企業都需要維持穩定而靈活的資金鏈。世界各國房地產企業的發展經驗也都表明，為了最大程度地獲取開發利潤，幾乎所有成功的房地產企業都能夠成功地使用財務杠杆這一基本資本運營工具。合理有效的負債，可以讓房地產企業利用較少的資本金獲得盡可能多的經營利潤，並且擴大企業投資和生產規模。在國內日益開放的資本市場環境中，採取何種資本運營方式，如何利用外部資金，成為影響房地產企業發展的關鍵問題。具備較強融資能力的企業可以獲取足夠的資金，用來擴大規模，提高產品的市場佔有率。而企業對融資模式的選擇，影響著企業的治理結構，對企業的經營管理效果產生間接的作用。因此，融資能力是房地產企業競爭力的核心因素之一。

根據房地產企業綜合競爭力的比較分析，可以將我國房地產企業分為三類競爭力水準和未來提升競爭力趨向各不相同的企業：

第一類：行業領先企業。

這類企業是近年來推動中國房地產行業集中度提高的重要力量，所以共同的特徵是企業規模大。其中，萬科、北京首開、合生創展三家企業總資產均已超過400億元，而淨資產超過100億元的企業有中海地產、新世界中國地產、萬科、上實地產等。

作為標杆企業，萬科無疑是行業內的榜樣。目前的萬科跨區域經營能力出眾，全國化的戰略格局已經形成。萬科品牌深入人心，其在全國多個城市開發的眾多專案為品牌的推廣奠定了堅實的基礎。同時，巨量的土地儲備和超強的融資能力讓萬科未來幾年的發展前景一片大好。

中國海外發展集團保持了良好的企業盈利能力，其在全國各大城市均有經典專案開發，而在香港上市和其良好的資信評級使其融資能力大大提升。規模化開發，集團雄厚的資金實力和品牌文化積澱使得中海在行業內有著極強的競爭能力。

新世界中國地產有限公司是香港新世界發展有限公司中國物業旗艦，目前在中國業務涉及41個物業專案，分佈于20個高增長城市，土地總儲備達到1700萬平方米，作為香港最大的房地產開發企業，良好的品牌形象，多年的房地產開發運營經驗，是新世界中國最大的競爭優勢。

華潤置地、越秀投資等擁有資金實力和良好背景的企業，其品牌建設和行銷策略等軟因素還可以進一步加強。

除去萬科、新世界中國、中國海外發展集團三家，其他如富力地產、合生創展等也具備行業領先企業的競爭優勢，其規模性、盈利能力、品牌建設程度均已達到行業先進水準，有較大潛力提升自身素質，為中國打造具有國際競爭力的優秀房地產企業。

對這些處於行業領先地位的房地產企業來說，未來發展將集中在以下幾個方面：

第一， 推行品牌建設。在現今的房地產行業，產品品質和服務差異逐漸縮小的情況下，品牌有利於參與市場的競爭，提高市場佔有率，擴大企業的經營規模；

第二， 進一步擴大企業經營規模，提高市場佔有率；從國外成熟市場來看，行業領先企業都能夠在市場中佔有相當的分額，美國最大的房地產企業普爾特（Pulte Homes）公司占全美國住宅市場份額的4%，萬科目前僅為1％左右。我國企業的規模程度還有待提高。

第三， 拓展多元化業務，促進企業向房地產投資集團角色轉變。國外成熟房地產企業在其發展後期均已發展成為集開發，金融投資等多項業務一體的多元企業，國內企業應在發展現有業務的同時進一步發展多元業務，培育房地產投資集團。

第二類：追趕型企業。

戰略重點為融資與創新並舉。差別化戰略是追趕型企業趕超行業領先者的有效途徑。一方面，通過行銷手段創新與房地產產品設計創新，迅速提升企業品牌和認可度，以滿足特定人群的需求為市場切入點，實行快速擴張。諸如陽光100等企業的差別化戰略是快速成長的經典案例。另一方面，加強融資能力是增強企業硬實力的根本途徑。碧桂園自上市以來，投資者對碧桂園的數千萬平方米的規劃土地儲備量顯示了極強的投資信心。在資本市場獲得大量資金之後，碧桂園今後的發展應是走出其立足的根本珠三角地區，轉向全國範圍的經營開發，其前輩富力地產正是在成功H股上市之後走出廣州，一躍成為全國範圍的一線開發商。

第三類企業：競爭實力較弱的企業。

其戰略重點應為發揮自身優勢，尋求戰略合作。對於中下游房地產企業，首先必須立足本地市場建設區域品牌。在於進入企業合作的過程中做到“有錢出錢”，“有地出地”，積極運用本土優勢發展優質樓盤，提升自身競爭力。

目前中國房地產企業數目眾多，企業面臨的競爭形勢嚴峻。房地產企業應結合自身特點和發展階段，選擇合適的發展戰略，以應對未來幾年房地產行業內部調整與市場競爭。

潘石屹:北京"地主"很著急

從4月份以來，無論是北京還是外地的「地主」都急於將手中的籌碼拋出。昨天，SOHO中國董事長潘石屹向媒體透露，近期其所接觸的「地主」(特別是北京地區)都急於簽訂土地出讓合同，土地的交易市場越來越趨向寬鬆。
　　「2007年起，特別是3、4月份，北京房價一直上漲，房屋成交量及價格都不正常。」潘石屹表示，因此房地產市場出現調整是正常的。對於北京房價走勢，他分析認為，由於8000元/平方米以下、90平方米戶型的住房供應量大，其價格下調壓力更大。

　　潘石屹分析指出，去年三項政策對房地產市場影響最大。其一，是去年下半年二套房貸款限制；其二，加強保障性住房供應；其三，90/70政策。他分析認為，其中後兩項政策今年將顯現。

　　而且，「目前開發商資金鏈非常緊張。」他進一步分析指出，根據國家統計局的數字，去年全年房地產的銷售額是2.9萬億人民幣，而去年中國房地產公司購買土地的資金就超過了3萬億，資金鏈緊繃是肯定的。據他瞭解到的情況，目前銀行基本停止給開發商貸款，使得房地產企業資金鏈更是雪上加霜。

　　值得注意的是，潘石屹還透露，近期其所接觸的「地主」(特別是北京地區)都急於簽訂土地出讓合同，土地的交易市場越來越趨向寬鬆。

商业地产的升值其实构不成诱惑

持有商业地产最直接的诱惑是升值。不过，尽管国内地产商大量持有商业地产早已有先例，但根据已经公布的2007年年度报告来看，规模最大的4家A股地产上市公司依次为万科、保利地产（600048.SH）、金地集团（600383.SH）和招商地产（000024.SZ），其中只有招商地产持有的投资性房地产产稍多，但也不到10%。

对为什么持有投资性房地产，在招商地产3月14日举行的投资者交流会上，公司总经济师王正德先生曾这样解释，“如果把我们的鲸山别墅当初开发完之后就卖的话，当初可以卖8千元/平方米，现在是12、13万，如果把升值的速度和当时开发就卖的话，至少从历史上看，我们现在的回报是高的。如果当初卖了其实有一个很大的风险。长期持有的话，可以涨15、16倍。就像炒股票一样，有的人老是折腾，还不如长期持有。当然这个必须要建立在一个对这个牛市有认识的情况下。我们现在对这个环境是看好的。所以我们有信心我们物业会升值。”

应该承认，鲸山别墅的房价从平方米8千元上涨到12万元确实很有诱惑力，不过，房地产牛市会一直持续下去么？如果鲸山别墅的价格再上涨同样的幅度（14倍），每平米180万元的价格我们何时可以见到？王正德以股市作比喻，我们不妨看一下股神巴菲特在今年写的《致股东的信》中如何降低人们对股市长期收益率的期望值，“假设你指望你本世纪的股市年收益率达到10%，而你的收益中，2%来自分红，8%来自股价上涨，那么你就是在假设道琼斯指数在2100年达到2400万点（目前是13,000点）。如果你的财务顾问向你保证每年两位数的股市收益率，你可以和他讲讲这个题目。”类似地，假设鲸山别墅2007年末每平米价格为12万元，如果每年上涨8%，则2100年其价格将达到每平米1.54亿元。这可能么？

因此，房价和股价一样，不可能总是快速上涨，然而每年8%的投资回报是远远满足不了投资者的期望的。我们知道，万科实施股权激励的一个前提条件是净资产收益率达到12%。

就近三年来的财务指标作一个对比会发现总体而言万科的净资产收益是相当高的，而以持有优质商业地产闻名的中国国贸（600007.SH）反倒是极低。因此，持有商业地产的收益对万科形不成诱惑。 (過去怡和, 太古跑輸新地, 長實)

有读者可能会有这样的疑问，A股上市公司多采用成本模式计量投资性房地产，这样是否会低估了持有大量商业地产公司的盈利能力？其实，采用公允价值模型计量投资性房地产，如果当年该地产没有较大幅度的升值，与采用成本模式相比公司的净资产收益率反倒会大幅度降低，这是因为净资产收益率的计算公式中分母（净资产）会数倍、甚至十数倍、数十倍地变大。

王石：放不下的是什么

数字商业时代(以下简称DT)：如果让你回顾自己的经历，你认为自己最成功的一次放下和最执著的一次坚持分别是什么？
王石：对我而言，重大的放下有三次：

　　第一次放下是在1983年。我当兵回来之后做了一年工人，恢复高考之前作为工农兵学员就上了大学，毕业后在广州发展，身处开放最前沿。在别人看来，我在主流社会中一帆风顺，但我个人是比较苦闷的—觉得个性受到了压抑，当时的社会和我的个性是格格不入的。我个性很强，宣扬个人主义、利己主义，这和社会宣传的利他、集体主义、绝对服从不一致。

　　所以1983年我抛弃一切只身到了深圳。我记得当时非常希望我的大学同学也到这里来创业，他们回答得很有意思，有的说要等小孩高中毕业之后再放下；有的说等单位分了房子再来；有的说房子产权下来后再来，总之有很多原因，结果是大多数同学都没有来。

　　我记得很清楚，我非常赏识的一个同学，在我几次建议下还是没有来深圳。之后到了1997、1998年，他到深圳找我，说他一切都安置好了，房子也是自己的了，小孩也不需要照顾了，要到深圳寻求新发展。我笑着告诉他，你没有机会了。他当时已经是大设计院的办公室主任，从头做起对他来说很困难。

　　DT：第二次放下时环境有了哪些改变？你又是怎样抉择的？

　　王石：我的第二次放弃是在1988年股东改造时，当时产权改革，国有公司改成股份公司，产权既定是四六开，60%是国有股，40%是企业股。我那时候做第二次选择就是把企业股放弃。现在很多人问，如果有第二次选择你会怎么做？我说，人的决策一定是时代决定的，所以我再选择还是放弃。

　　当时有几点考虑：第一，进行股东化改造，并不是想把企业据为我所有，目的是制度创新、产权改革。改革就是如何以制度创新让企业按照市场经济规律办事。

　　我突然有了很多财富，但当时还没有思想准备，所以要不要财富需要做判断。我当时判断的结果(选择放下)有自己的野心。中国传统文化当中对财富是鄙视的，财富的积累创造就是为富不仁。所以突然很有财富，在中国这个社会当中是不利的。如果企业发展大，一定有人会说你的财富不干净，要追踪祖宗八代。既然这样，那我就放弃它。

　　第二点是自信心的问题。很多企业家靠掌握股权主宰自己的命运，但我有自信作为一个职业经理人就能经营得很好。我觉得只要有能力，不需要拥有股权就能经营企业。

　　第三点，也和我少年时代读的书有关系，像巴尔扎克的《人间喜剧》《高老头》，狄更斯的作品等等，把资产阶级革命诞生的新贵族描述成暴发户，这些作品的企业家形象都很可恶、很贪婪、很吝啬，为富不仁，我是很反感的。当然，后来有一天突然发现，我也成了“暴发户”。

　　我是经过平衡利弊放弃的，而不是说简单就放弃了。这中间还有个有意思的插曲，对拿不拿股份在犹豫之间，我想看看祖上有没有积累财富的基因，就让表弟拿来家谱，追踪祖上有没有地主出身，要是有我就考虑拿股份。后来向上追踪30多代，从安徽追踪到湖北，湖北追踪到江西，结果发现全是农民。

　　DT：循家谱的插曲有没有对你之后的抉择产生影响？第三次放下是什么时候？

　　王石：玩笑终归是玩笑，到了第三次放下，实际上是一种试错的过程。只是过去赚钱容易，试错的成本不高，万科成规模后更是有了资本，于是我们一直试错到现在。

　　1998年，当时万科最大的股东是深圳的一家国营公司，但由于这家企业经营有很多问题，它拥有的万科股份已经多次被银行质押。后来这家公司的老总比较开通，就告诉我说，你找一个新东家吧。当时他们的股份不到10%，是最大的股东，第二大股东才百分之二点几。我们面临几个选择：第一是MBO，就是管理层把股权买下来；第二是找新的买家—找新的买家又面临两个选择：卖给有国营背景的公司或私营公司。

　　换句话说，我们在1988年放弃了企业股权，1998年时有第二次机会可以再拿回来。万科管理层倾向于自己拿回来，因为按照当时的股价，10%不到的股份，需要动用不到3个亿的资金。虽然管理层拿不出这个钱，但动员全体员工、亲戚朋友就能把这个钱凑出来。

　　管理层非常倾向于控股，自己说了算。当时我和管理层有一个对话，我说我们把它拿下来，是为了控制，还是为了发展？管理层说是为了发展，控制只是一个手段，而不是目的。如果说控股是一个手段，我们发现砸锅卖铁可以拿下来。但公司要发展就要不断扩股，我们却跟不上脚步，结果就是稀释股份，稀释两次、三次就被别人稀释掉了。

　　要想跟上脚步而不稀释股份，该怎么跟？已经竭尽全力才拿下来，再跟只能动用非法手段：把公司的钱汇出去，再弄到自己的名下，以自己的名字去买—现在很多公司都是这样做的，但这是违法的。这样一讲，管理层都明白了，所以我们再次选择放弃。

　　“万科如果改变策略，我从棺材板里也要伸一只手出来干涉，这就是我坚持的概念。”

DT：当年万科曾尝试过多元化的业务，后来只涉及住宅，这个决策又是如何产生的？

　　王石：决定只做房地产是很困难的选择，只做住宅就更难。我们做这个决定是在1993年，实施是1994年。但是1993年5月份开始宏观调控，整个房地产市场极端不好，这就面临其他的放弃—只做房地产行不行得通？当时我非常明确，因为这是一个战略选择，让我们从一个机会导向型，变成目标导向型的企业。

　　目前我们依然面临这样的选择，现在仅做住宅会非常好，但是会不会一直好呢？管理层会提出疑问，我们要做储备，要做多元化的准备。但我曾经说过这样的话：只要我做董事长，你们就不要想(多元化)了。至于说我不当董事长了，新的决策班子怎么决定我管不了。

　　到了2007年，我的话有所改变，我说万科永远只做住宅，其他什么都不做。很多人怀疑，住宅总有萎缩的一天，不仅城市住宅会萎缩，总有一天城市不需要住宅了。但是我所能说的是，最后一套住宅将是万科盖的。我离开万科时，当然，不久我也会离开这个世界，万科如果改变策略，我从棺材板里也要伸一只手出来干涉，这就是我坚持的概念。

DT：这样看似“逆势”的放下，是否会让你和万科错过一些机会？

　　王石：放下来当然不是全放下，总要有一个东西要坚持下去。当然，另一方面会发现，坚持虽然错过了很多机会，但是你的社会地位、社会影响力在增加。万科原来强调万科化，第一是简单，第二是透明，第三是规范，这是对万科的概括。

　　最伟大的公司是可以用两秒钟说清楚的，比如说可口可乐—世界最大的软饮料公司。虽然万科距离伟大还很远，但我可以用六秒钟把万科描述清楚—中国住宅开发、上市蓝筹股、受尊敬的企业。

　　我刚才对万科的描述当中，有两秒钟是说受尊敬的企业。一个现代企业制度的建设，包括简单、透明、规范和责任，这个责任不是狭义上说的对股东、对消费者、对员工的责任，更多是对间接利益者的社会责任。万科做了20多年，在行业拥有影响力，既然又有远大的目标，就必须把社会责任当做己任。至于说怎么向股东回报，这是最起码的。所以，从某种程度来讲，放下了，意味着坚持的内涵越来越丰富。

　　“要抵制诱惑，要看清目标—只坚持做一件事，你会发现，越简单，离伟大越近。”

DT：刚才你谈到三次放下的过程，这个决策的过程是怎么样的？放下和坚持是一念之差，这个决策的过程会很漫长吗？

　　王石：第三次放下时，万科为什么选择了有国营背景的集团？当时我们有两种选择，一个是一家香港有影响力的公司新宏基，再一个就是有国营背景的华润。我们管理层和职工不持有的股份给谁好呢？当然大家都说，好不容易摆脱国企“婆婆”，我们一定选择新宏基。

　　但是我的决定是选择华润。中国改革开放是一党执政下的改革开放，企业和政府都是以改善劳苦大众生活为己任。所以，如果在中国改革开放当中，个人资本在社会上影响力过大，从某种程度来讲会带来很多麻烦。

　　另外中国是国有体制，真正的资源包括可动用的资金、人才和市场准许进入的特许，掌握在大型国有企业手里。也就是说企业做到某种程度，如果资源不能有效运用的话，发展会受到限制。

　　基于这两点判断，我选择了有国营背景的华润。而这个选择不但要坚持，处理上还有很多艺术上的手法和技巧，因为很多事情不是当时能够看出来的。

　　中国市场这么大，五六百个有分量的城市，万科现在只进入其中30多个，我们的业务集中在中国5%的国土面积上，在东南沿海这条线上，其他地方不去。这个过程中要抵制诱惑，要看清目标—只坚持做一件事，你会发现，越简单，离伟大越近。

DT：房地产在国内是一个特殊的行业，现在房价如此有争议，春晚上有一个小品就喊出“奸商”的说法。另外今年的宏观调控会比前两年来得更猛烈一些，这些会对万科带来怎样的影响？

　　王石：房地产是特殊的产品，它不仅在中国是这样，对任何国家来说都一样。前几年都认为房价太高是房地产商抬高地价、抬高房价，但是去年24号文件说得非常明确，房地产有两次分配，第一次分配是企业经营上税，第二次分配是上税一部分要建福利保障系统。

　　企业家的责任又在什么地方呢？不光参与了前两次分配，而且有第三次分配，把额外的、自己应得的东西再贡献社会，比如解决很多中低收入者的住房问题。我想正是逐步市场化，把产品特殊性进行理性的回归。

　　拿房地产开发商说事是市场不成熟的表现。所谓不成熟就是房子已经很差了还有人买，如果说发展商有问题，难道说消费者就没有问题了？有什么消费者就有什么发展商。如果质量这么差大家还买房是无奈选择的话，你把房子做得好一点，消费者就会选择好的。可现在大家盲目消费，什么房子都会涨价，房子质量就无所谓好坏。春晚的这种现象，与其说是耍笑开发商，还不如说是耍笑消费者。我觉得中国的住宅开发，质量确实有待极大的提高。

DT：你在万科的管理如何体现放下与坚持？

　　王石：我1983年到深圳的时候，每天全力以赴投入到创业中去，恨不得春节那一天都在工作。但是，这个状态到了1997年应该是一个转折，尤其是到1999年，我辞去总经理职务，之后时间分配就不一样了。

　　中国企业的文化，最基础的一种是家族式、权威式的，换句话说是专制的，需要领袖人物带着大家往前走。这个领袖是家长式的，不但要有权威、粗暴的一面，还要关爱下属，甚至关心他们的结婚问题、小孩问题，这是中国的传统。但是，显然现代企业和这个是冲突、矛盾的。现代企业需要的是法律、契约讲明大家的关系，讲的是以利己为前提的合作，讲的是法治秩序。

　　我在万科也是扮演这样权威的角色，但我希望建立现代的企业制度，如果还在亲力亲为管理企业，这个过程和我的诉求是冲突的。所以我就把总经理职务辞去了，而且光放出去还不行，慈禧太后不是皇帝，但是垂帘听政。所以，我不但要辞去这个职务，还要疏远，因为万科成功的标志不在于王石存在与否。

　　“虽然这个主题叫放下，实际上谁都放不下。”

　　DT：重走玄奘之路，你的最大体会是什么？

　　王石：这次重走玄奘路活动的主题叫“放下”，要放下都市的喧嚣，放下利益的追求，感受玄奘当年走过的路。开始有一个和主题有关的游戏，我们一个队八个人，一根竹竿，大家一块拿着这个竹竿放到地下去，但是有一个条件就是不能提前离开这个竹竿，提前就被淘汰掉了。结果意外的是，竹竿不但下不去，一直提高，最后滑下来。第二次、第三次试都是一样。事后总结很简单，因为谁都不想被淘汰，所以都紧贴着竹竿，结果有一个人往上抬，其他人就有离开的感觉，所以竹竿越抬越高—而现代人生活的状态就是这样的。我们讲要放下，实际谁都放不下。

　　起初对走这一段路我不太有兴趣，也不愿响应，但是组织者邀请我，我又不好拒绝。于是我将了组织者一军：只要你们同意把手机收了，我就走，这才有一点挑战性。组织者说只要你同意走，我们就收手机，我说好，大家开始收手机。

　　手机已经成为现代城市人的一个五官的延续，现代人出门把手机忘家里，80%的人都要回去再取，组织者明白个中利害，实际上是点到为止，手机只收了一天。手机和竹竿游戏一样说明问题，虽然这个主题叫放下，实际上谁都放不下。

　　DT：玄奘之所以为后世所称道，原因之一是其执著的精神。这或许恰恰是现代人缺乏的，你是怎么看待放下和执著之间的选择？

　　王石：我觉得现代人并不缺乏执著。比如说过去的泛政治化，搞阶级斗争是非常执著的，现在我们搞GDP也非常执著。但仅仅是这个执著是不够的，如果再执著下去会有问题。物质财富和精神文明不结合起来会有很大问题，而且精神文明本身出了问题，所谓真善美现在遭到了曲解。比如现在网上暴力泛滥，很多真相的东西媒体也不允许报道。

　　我们是经济发展非常快的国家，是全球第四大经济体，但是另一方面，我们污染严重，已经成为第二大碳排放国，在全球变暖问题上我们扮演什么角色？之前我们认为，全球变暖是200年工业发展积攒下来的，现在让中国承担这个责任不公平。另外我们是经济人口大国，人均下来排放量还是很少的。但现在这样的逻辑行不通了，按照美国的标准，需要四个地球的资源才能满足中国式的发展。

　　显然之前的逻辑需要修正，我们必须承担人口大国、经济大国全球的责任。所以这次巴厘岛会议上，中国承诺2012年碳排放量减少20%。国家要进行反思，民族要反思，同样，企业和公众人物也要承担社会的责任。

　　DT：中国企业与欧美还有很大差距，玄奘路之旅对我们的企业有何启发？

　　王石：我们与欧美的差距是过去200年历史决定的，实际上我们更应该和印度、日本企业家相比。比如说印度米塔尔的钢铁公司，同样是改革开放的90年代初，苏联解体，我们得意的是牟其中的牛肉罐头换飞机，现在回头再看，当中国企业家搞边贸时，米塔尔在东欧国家收购破产工厂。

　　多少年过去了，罐头换飞机成了一个谈资，不能说明更多的问题，而米塔尔现在成就了世界最大的钢铁公司。从中我们看到了差距，因为米塔尔也不是像塔塔一样的老牌家族企业，它也是一个80年代起家的公司，现在却成为钢铁大鳄。而中国的民营企业，做得最优秀的在世界上又处于什么地位呢？

　　原来说改革开放很多借鉴日本，但现在阻碍我们学习日本的不是日本的泡沫经济，而是中日之间的关系，形成互相不理解、互相的仇恨、互相抵制的态度。到现在网络上到处是极端的民粹主义来对待日本，这对我们现在来说没有好处。所以现在根本谈不上为什么没有伟大的企业，我们还需要解决生存问题。

　　DT：我们与欧亚其他国家的交流有何成果？我们是否已经找到一条可以复制的道路？

　　王石：从某种程度来讲，西方理想化民主主义在中国很可能是灾难，但是这种集权主义，再往下走是不对的。所以必须要先放下，再坚持别的价值观。

　　我刚从亚布力滑雪回来，那里举行了一次企业家论坛。与会各方提到企业发展史时有一些观点我很同意，对于改革开放30年的回顾，大家都是积极乐观的，但未来谁都说不好。我非常同意吴晓波的基本判断，他说：我们过去的30年，不像我们想象的那么伟大。我们未来的30年，一定不会像我们想象的那么平坦。

圈地房企上市難成行誰將是下一個順馳？

劉秀浩《東方早報》
2008 / 03 / 25 星期二 15:08

3月20日，恒大地產中止香港上市被SOHO中國主席潘石屹看作是一個具有標誌性意義的事件。
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短時間之內大規模圈地，等待香港上市，恰逢市場遇冷……恒大的遭遇，讓人們再次聯想到了內地曾經被提及次數最多，也是爭議最大的房地產企業：順馳集團。

與當年的情形不同的是，如今在恒大身後，還有數十家內地房企懷揣著焦急心態排隊等待上市，一旦不能如期上市，對於房地產公司資金鏈的考驗，已經不再只是一家公司的成功或衰敗案例了。

順馳模式“復辟”

順馳是作為一個地產另類出現在公眾面前的。2003 年8月，當時還並不算出名的順馳總裁孫宏斌在重慶提出要在2004年做到100億銷售額，趕超地產老大萬科集團。

從那一年年初開始，順馳掌門人孫宏斌精心設計了公司的整體發展戰略。兩年之後，順馳成功進軍全國16 個一線城市，擁有了42個項目，並成為2004年中國內地房產銷售冠軍。

從2003年9月到2004年9月的一年時間裏，順馳就先後進入北京、上海、南京等12個城市，獲得的土地超過 10餘個，面積超過5千畝，購地資金近70個億。2004年9 月份，順馳發佈的資料宣稱，順馳擁有800萬平方米的土地儲備，這一土地儲備，在當時的地產界看來，算得上是天量。

孫宏斌的如意算盤是，以大規模土地儲備作為依託，達成公司上市目標，並實現進一步發展。到2004年8月 26日，順馳中國控股有限公司通過香港聯交所聆訊，上市計畫進入最後階段。

然而，香港資本市場卻並沒有最終接納順馳。在後來的一年多時間努力下，公司上市遲遲沒有完成，而順馳繼續拿地的步伐卻沒有停止，到2006年初，公司土地儲備達到了1200萬平方米。隨著項目增加，資金鏈越來越緊張的順馳最終還是沒有等到上市的一天。

2006年9月5日，香港路勁基建與順馳正式簽署協議，以12.8億元換取順馳55%的股權，順馳的創始人孫宏斌對路勁基建董事局主席單偉豹說：“你買了個便宜貨” 。

順馳的道路並沒有被同行全部否定。當全國的土地價格令人難以置信地以翻番的速度上漲時，順馳當年大規模拿地的行為開始被業內公司所認同。一家上市房地產公司總經理在去年豪爽拿下一幅高價土地後告訴記者，如果一開始多買土地，還能省下很多資金。

在中海地產（0688.HK）主席孔慶平去年年初的一份公司發言稿中，他說到，順馳的模式從理論上來講並沒有問題，其失敗的根源只是在於資金鏈沒有控制好。這並不是中海地產一家的想法。甚至包括一向求穩的萬科，萬科董事長王石在博客裏說：“如果把握好節奏，順馳能夠成為一家非常優秀的公司。”在2007年，萬科“ 調整公司節奏”，進行了全國性的擴張。

買地與上市的輪回

在上市前一年的時間裏，恒大所走的道路幾乎是順馳模版的複製。

恒大集團董事局主席許家印在資本市場上並不得意，早在2001年，恒大就希望借殼“瓊能源”搭建資本平臺，以打造鋼鐵和地產產業。但幾經重組之後，許家印依然看不到A股的牛市。2006年，許家印賣掉了“瓊能源 ”，開始引入境外的機構投資者。

2006年12月開始，恒大集團陸續通過發債方式，向知名銀行募資5億美元。至2007年1月，恒大集團旗下的恒大地產，獲得三家國際投資者美林、德意志銀行及新加坡淡馬錫斥資4億美元購買8%的股份。這一時期開始，香港上市的計畫開始醞釀。

整個2007年，恒大都在忙於全國擴張。到2008年恒大公佈招股說明書，其土地儲備達到了驚人的4580萬平方米。這一資料已然超越了碧桂園登上“最大地主”之位，是萬科集團近兩倍。

剛剛公佈的碧桂園2007年年報顯示，碧桂園現有土地儲備為4300萬平方米，萬科則稱約為3000萬平方米。就在2006年末，恒大地產的土地儲備才不足600萬平方米，為了準備上市，恒大地產在去年一年時間內將土地儲備極度膨脹近8倍。

實際上，類似的一幕並不只在恒大上演，由於香港資本市場一般以土地儲備作為上市公司發展衡量標準，意欲在港上市的內地房地產企業都紛紛加大土地儲備數量，這也是之前在香港上市的大部分內地房地產企業的通行做法。在這些公司中，除了一旦上市就可以榮升中國首富的許家印名下恒大地產，還有一個去年被炒作得沸沸揚揚的重慶女首富吳亞軍名下的重慶龍湖，去年9月，龍湖的大手筆讓上海郊區的土地價格突破了1萬元/平方米。

為了買地而上市，為了上市而買地，房地產公司開始進入一個周而復始的迴圈。事實上，也正是在資本市場的催生之下，上市房地產公司規模在去年一年裏加速膨脹，到2007年，國內最大的房地產公司萬科銷售規模超過500億元。

誰是下一個順馳

和恒大一樣面臨同樣境地的公司不止一家。

在恒大1月份通過聆訊之後，另一家廣東房地產企業星河灣也獲得上市批准，並於2月21日接受港交所聆訊，但其預路演也沒有隨即展開。

SOHO中國主席潘石屹表示，“3月20日發生的恒大I PO擱置，我認為是2008年中國房地產界最具標誌性的事件，跟在恒大後面要在國際資本市場上市的中國房地產公司大約有40多家，準備募集的資金有200億美金，這次恒大的IPO擱置對這40多家房地產公司而言，無論是資金上還是心理上都將會造成巨大的影響。”

潘石屹稱，房地產行業是一個資金密集型的行業，離不開資本市場和銀行的支持，任何一個國家的房地產市場都無一例外地需要大量資金的支援。但目前國際資本市場與中國房地產之間的管道基本被堵死了，而國內在很高的通貨膨脹壓力下，政府一定會繼續實行從緊的貨幣政策。其實在全國“兩會”結束的第二天，央行就提高了銀行存款準備金率，這就是最明顯的信號。所以房地產行業承受的資金壓力確實是兩頭受壓。因此，房地產企業的調整已經近在眼前。

事實上，大量的土地儲備已使恒大地產擔負著巨額銀行債務。截至2007年9月底，恒大地產未償還的銀行借款達66億元，負債比率46%。而2006年年底其現金及存款還有11.53億元。類似的情形並不止恒大一家。

完成了路勁收購順馳，單偉豹後來說，“孫宏斌其實就缺這10個億左右，順馳在年底前會有約30億元的售樓收入到手，但他等不及了。”

如此眾多房地產公司的上市融資的道路一再受阻，不知道這一次，等不及的又會是哪家？

從"無拐"到"百日劇變" 潘石屹王石上演"變形計"

從“拐點”到“看漲”從“無拐”到“百日劇變”

潘石屹、王石上演“變形計”

北京地產圈似乎永遠不甘寂寞和沉寂，北京地產圈的“大腕們”也似乎永遠是樓市話題的引領者。這不，就在“拐點論”、“降價風”漸漸淡出媒體視線、樓市話題趨于平靜的時候，“百日劇變”這個新鮮名詞橫空出世，業界和媒體的關注熱情再次被成功點燃。

前兩年，某地方衛視臺打造了一檔角色互換節目——《變形計》，每期兩位嘉賓互相體驗對方生活，感受對方處境的形式很受觀眾的歡迎。今年，在早春3月的北京樓市，一場“變形計”已然悄悄上演，而主角正是SOHO中國總裁潘石屹和萬科集團董事長王石這兩位聞名地產圈的“大腕”。

角色互換 王看漲、潘唱衰

時間倒退回到去年12月，萬科集團董事長王石在京出席某新聞發布會上公開承認，“樓市拐點確實已經出現”。此後的近4個月時間裏，王石一方面以言論一次次地強調“拐點來了”；一方面又以旗下項目全線降價的行動證明“房價拐點就是禿子頭上的虱子，明擺著”。直到今年3月20日，王石在2007年業績發布會上再次澄清“拐點論”的同時高調表示，“在經濟增長的趨勢下，從中長期來看，內地樓市依然將穩步上升”。

就在王石不斷以言論在樓市“興風作浪”的同時，SOHO中國總裁潘石屹總是能夠與時俱進地在第一時間發表個人觀點，並一直是“無拐點論”陣營的主力辯手。尤其是年初以來，潘石屹更是多次表示，“不擔心今年房地產市場”以及“看不出房地產要出現拐點趨勢”的觀點。

而3月初，潘石屹仍然樂觀地認為，“北京樓市的春天和春天一起來了，北京房地產市場的觀望現在就結束了”。誰料僅僅過了短短幾天時間，潘石屹便在“恒大地產IPO被叫停”的刺激下，話語頗感沉重地表示，“未來百天是很多房地產公司發現劇變的百天，大部分房地產公司的財務狀況不容樂觀”。

不到半年的時間，房地產市場就是在這樣的對陣和變化中倣佛經歷了一輪宏觀調控。從“拐點”到“看漲”，從“無拐點”到“百日劇變”，王石和潘石屹不約而同地開始“倒戈”，互換陣營。而兩位地產“大腕”戲劇性地上演“變形計”，似乎也帶來了房地產市場的“倒春寒”。

變得有據漲得有理 地產企業感受“乍暖還寒”

在“證監會表示地產企業IPO募資不得買地”、“恒大地產IPO被叫停”的消息傳出後，潘石屹直言，這將是中國房地產市場的一個標志性事件，今年中國房地產公司所面臨的金融環境非常困難。並表示中國很多房地產公司將在百天之內產生劇變反應。

在上周五的網聊中，面對來自各家媒體的輪番“追問”，潘石屹表示，其提出“百日劇變”是基于三方面的原因，一是國際經濟的衰退；二是中國實行從緊的貨幣政策；三是過去兩年裏“地王”頻現，“面粉價格比面包價格還要貴”的不正常現象。

在潘石屹看來，目前國內外經濟形勢已經引起了資本市場的緊張，受此影響最大的房地產企業是那些在前兩年過分擴張、圈地、創“地王”的企業。根據潘石屹的定論，包括碧桂園、恒大地產、萬科集團等在內的“拿地高手”，將成為新一輪地產危機最直接的“受害者”。值得關注的是，SOHO中國是內地為數不多的幾家不以土地優勢成功在港上市的地產企業。

潘石屹的預言儼然將盼著“回暖”的房地產市場又一次推回了冬天，盡管其“百日劇變”的結論同王石當初拋出“拐點論”一樣遭到了業界的強烈“炮轟”。而此時的王石卻轉身丟下了“拐點”的包袱，開始看漲。在王石看來，此前的樓價回落不是大跌的先兆，內地樓市也不會如股市般從牛市轉向熊市，且從中長期來看，房價依然會穩步上升。

無論是潘石屹的“變”，還是王石的“漲”，國內外經濟形勢以及收緊“銀根”的宏觀調控政策都是兩位地產大腕觀點中最關鍵的要素，潘石屹在其中看到了困境，而王石卻從中發現了機遇。而這一次的“寒流”，究竟是困境還是機遇，是要像大熊一樣繼續冬眠，還是要像大雁那樣飛向暖和的南方，對于所有的房地產企業都將是嚴峻的問題。

降價乃良策 早賣房子先“解套”

猶記在春節期間關于“拐點論”的電視討論現場，王石手裏握著的那些數據分析令人驚嘆地發現其“有備而來”的自信。而在這場“變形計”中，潘石屹充分學習了王石以數據支撐論點的“殺手锏”。

3月29日，潘石屹在網聊時拿出了一份針對19家上市房地產公司的兩組數據對比。其中一組數據顯示，包括SOHO中國、華潤、碧桂園、首創、綠城、富力等19家上市房企，除了SOHO中國、瑞安、華潤、綠城、碧桂園5家的“速動”比率比值在1和2之間外，其余14家都小于1。在潘石屹看來，企業的速動比率，即速動資產對流動負債的比率，是衡量企業財務狀況的重要指標。如果速動比率非常低，企業的資金鏈條就很緊張，難以禁得起資金緊縮對企業帶來的風險考驗，比值在1和2之間則屬于合適狀態。

而另一組數據則顯示，除了萬科、SOHO中國、中海外、碧桂園、綠城這5家公司的現金及現金等價物為銀行借貸金額的一半以上外，其余14家公司的現金及現金等價物都遠遠低于銀行借貸金額。潘石屹認為，這意味著大多數上市房地產公司存在負債率高，現金和銀行存款少的普遍狀況。

事實上，潘石屹所分析的地產企業資金壓力如同王石曾經形容的那樣，乃“禿子頭上的虱子，明擺著”，通過降價方式回籠資金也被其視為減輕資金壓力的良策。由此不難看出，萬科集團旗下項目全線降價的舉動，“攪局”是虛，“解套”為實。而在今年宏觀調控政策極為不明朗的情況下，誰家的房子賣得快自然也就為規避市場風險多加了一份保障，尤其是在從緊貨幣政策的大背景下。

新聞背景

證監會強調地產企業IPO募資不得買地

潘石屹坦言“百日內房地產業界將有劇變”

3月20日，中國證監會發行部有關人士表示，中國證監會支持優質房地產企業通過IPO或借殼上市等方式，通過資本市場實現做大做強。但對募集資金用于囤積土地、房源，或用于購買開發用地等的IPO，將不予核準。

據悉，目前證監會對地產企業IPO、再融資、買殼上市等均按照正常程序受理、審核，和其他行業相比沒有任何特殊之處。年初以來，已有兩家企業IPO過會，目前IPO在審企業5家；再融資方面，今年已經有4家實現再融資132億元，還有3家已經過會，正等待發行窗口，而目前受理在審的還有15家。

消息傳出後，SOHO中國總裁潘石屹在接受媒體採訪時表示，受國際資本市場“慘淡”和國內宏觀調控銀根緊縮的雙重夾擊，中國很多房地產公司將在百天之內產生劇變反應，並進入前所未有的融資艱難期。

北京前門三幅土地撤回招標無損其擴展

主要集中發展北京大型商業地產項目的SOHO中國有限公司0410.HK董事長潘石屹周一表示,已就北京前門三幅招標土地被政府收回的事件,向有關部門了解,至令未有回覆;但他強調,事件對SOHO中國的擴展步伐不會構成影響.

潘石屹現透過私人公司持有北京天街的49%權益,後者持有北京前門(天安門南)項目的33塊土地已取得土地使用證,並負責項目的開發;至於餘下11塊土地中的其中3塊土地,原定於上月29日招標,但突然於於今年1月31日被有關部門撤銷招標.

潘石屹在公司業績記者會上說,公司已向有關部門了解該3幅土地遭撤換招標的原因,但"到今天為止沒有得到答案."

對於SOHO中國計劃向潘石屹收購其私人持有的北京天街49%權益,潘石屹說,由於宏調的關係,向上市公司注入資產的計劃仍在等待有關方面的審批."前門大街(項目注入)的審批工作,我們正在等待,還不好說(注入的時間)."

據SOHO中國去年10月在香港公開招股的文件披露,33塊土地的土地面積和總規劃建築面積分別約為7.43萬平方米和16.5萬平方米,而仍未取得土地使用權證11塊土地的土地面積和規劃建築面積則約為5.27萬平方米和19.5萬平方米.

招股文件又指,前門項目將分階段進行,首期將於今年第四季完成,最後一期於明年第三季完工,並於今年上半年開始預售.

但SOHO中國總裁張欣強調,由於公司原預期今年來自前門大街項目的盈利貢獻不大,故年內能否落實注資無損公司今年的盈利表現.

SOHO中國在上市後曾表示擬擴展北京以外的地產發展項目,潘石屹說,公司確曾有此打算,但上市後前往重慶、南京、長沙和天津等多個內地主要城市考察後,認為還是在北京發展的利潤較高,故未來仍會專注北京市場的拓展.

SOHO中國稍前公布截至去年底止全年凈利19.66億元人民幣,按年增長477%,每股盈利0.477元人民幣,派末期息0.1元人民幣.(完)

SOHO中国不上市，潘石屹还能火多久？

潘石屹很火，火在他的异类，火在他的与众不同。他把人生看成并做成一部跌宕起伏的电影、一场盛大而韵味无穷的真人秀，他自己说自己是“房地产界的章子怡。”他笑容满面地走在明星房地产的红地毯上，戴着地产骄子的皇冠从容游走于房产、媒体、娱乐等多元地带。如今，他又身价倍增——SOHO中国在香港上市，圈钱129亿 。2007年10月8日，潘石屹旗下的SOHO中国在香港上市了，他终于踏上了资本化之路。从此老潘也有了继续秀下去,继续笑下去,继续火下去的资本了。

这是一个实力作证，资本为王的时代，对于烧钱的房产行业尤其如此。SOHO中国成功上市，潘石屹风光无限，然而倘若SOHO中国不上市，或者上不了市（华远上市难产，看得出任先生最近就比较烦），那么潘石屹的明星房地产之路还能走多远？

SOHO中国有独特的商业运作模式，抢占制高点，专注中心城区，以商业地产开发为主；潘石屹还是地产界概念营销的领先者，他推出的SOHO概念成为奢华、时尚、现代的代名词。这一独特黄金模式的确让SOHO中国进账不菲。可是，SOHO中国也有软肋，它只有区区120万平方米的土地储备，与此相对的碧桂园则高达5400万平房米。

房地产是一个资本密集的行业，而今日房地产的如火如荼更让土地寸寸流金。土地造就无数崛起的地王，也使得无数圈地无门的英雄乘兴而来、败兴而归。在房地产界，没有地，就等于丧失了话语权，难以立足。近几年来，SOHO中国一直身陷地荒的囹圄。2006年，尽管SOHO中国多次参与北京市一级土地出让市场的土地竞标，但每次都是空手而归。原因只有一个，没钱。潘石屹坦言，“公司在过去三四年时间里一直是吃了上顿没下顿，总要从别人那里转过地来。”缺地之痛成为房地产商无法承受之痛，更成为潘石屹的一块心病。而SOHO中国虽未出现资金连断裂的危机，但资金不足始终成为制约SOHO中国发展的关键因素。2001年，雄心勃勃的潘石屹在海南投资1.6亿开发别墅群，但浩浩荡荡的大工程只在第一期红红火火，到第二期就偃旗息鼓。拿潘石屹的话说，“第二期却由于种种原因搁浅了。”蓝色海岸最终折戟博鳌，其实归根到底，还是一个钱字。

左手熊掌，右手鱼。资金和土地都是房地产商追求的根本。但土地不是免费的午餐，哪一所高楼大厦不是烧钱、砸钱的产物。在土地招拍挂的情况下，资金的实力意味着有资格竞争到更多的土地，完全依赖自有资金去滚动开发，最终会走进死胡同。各地频出的地王，他们正是有钱撑腰，才有了在房地产界指点江山的资本。说到底，只有以源源不断的资金作支撑，才能圈到底，而只有圈到地，才能真正在地产界立足生存。另一方面，一旦资金匮乏，企业肯定出局。叫嚣要做中国第一的顺弛，最终不是因资金链断裂而被“贱卖”了吗? 所以，尽管在媒体、娱乐界甚至房地产界，潘石屹做足了秀。但在房地产市场，还是硬拼硬的适者生存法则——靠资本说话，如果资金紧张，再完美的走秀也救不了SOHO中国的场。现在政府出手，房地开始降温。外患内忧，SOHO中国若想生存，说到底需要融资。融资的路千条万条，上市却是潘石屹的不二选择：

首先，提高了公司的财政实力。上市聚集了大量资金，为公司的可持续发展注入新鲜血液，使得SOHO有足够的财政实力圈地建房，提高公司的抗风险能力。尽管现在房产市场仍然春光无限，但政府连续推出的加息、提高二套房房贷首付等政策，已对购房需求形成抑制之势，这对资金不足的公司将是一场生死考验。胜为王，败为寇，若想在未来可能的行业大洗牌中岿然不动甚至更上一层楼，资金是其坚强的实力后盾。

再者，规避金融政策对银行借贷的影响。面对一路飙升的房价，政府还会采取房地产借贷的缩紧政策。这对融资渠道单一、仅凭银行借贷的房地产企业也是不小的打击。很多房地产企业因为上市获得突飞猛进的发展，比如万科。四年前，万科的销售额和规模还与SOHO中国平起平坐，但早在1991年就已上市的万科, 自从2000年换了个富爸爸香港华润集团之后这几年得到了迅猛发展，此万科已非彼万科了，它已成为地产界的巨无霸。反观SOHO中国明显落在后面。上市成为潮流，在商业运营模式上独树一帜的SOHO中国亦不能抵挡大势所趋。与万科相比，SOHO中国的相形见绌让潘石屹加速了上市的步伐，“万科的资金很充裕，发展够快，人嘛，要有上进心，现实让SOHO中国上市筹资的迫切性摆到我眼前。” 为了生存与发展，SOHO中国除了上市，别无选择。

上市后，老潘对SOHO中国信心十足，“上市让SOHO中国从一家普通的房地产开发企业变成了一家公众公司。上市前，我们用十二年的时间，积累了6000多位客户，他们一直是SOHO中国的宝贵财富；今天上市，我们一下有了分布在全世界的几十万、几百万投资者，我们在更大范围和更多的人产生了联系。”

然而，收益与风险并存，当房产与股市相遇，便是豪赌套豪赌，形成连环式对赌局：地价赌的是股价会上涨，股价赌的是地价会上涨。尽管房市和股市一路高歌，但非理性因子暗流涌动，几欲冲堤，他们更是呈现“一荣俱荣，一损俱损”的态势。上市房地产公司一旦跨进危机门，那么，汹涌而至的危机就远不是上市可以迎刃而解。潘石屹告诉我们，“黑白之间存在着大量的灰，这才是真实存在……要少一些痛苦和战争，我们应该站在屋檐下，用我们的眼睛看到一个真实的、在黑白之间存在着大量灰色的真实世界。”

对于SOHO中国及潘石屹，上市并不意味的一劳永逸，但不上市则肯定出局。而上市后，圈了钱，老潘还要学会用一双敏锐的眼睛看到公司上市后的灰色世界，这样才能在危机、收益这一黑一白间存在的灰色地带中闲庭信步。

终结烂尾楼

北京市政府这次重点处理的20多处烂尾楼，无一例外都是公建、是写字楼。是北京的写字楼过剩了吗？不是。西方一些城市的一般标准是，每个城市中的就业人口人均要有十平方米以上的办公面积，北京离这个标准还差得很远，还有许多公司上班族挤在住宅中。其实我们可以看到，这些烂尾楼当初的定位无一不是追求最豪华，五星级以上的写字楼，要为世界500强提供办公的场所，要建成标志性的建筑等等。但我们看到的情况是，世界500强绝不是中国经济发展的主力军，把这些办公楼的目标锁定在世界500强上是不现实的，是好高骛远的，因为中国经济发展的主力军是中国自己的企业，尤其是中小型企业。但现实情况是似乎谁为中小型企业提供办公楼，这发展商就掉价了，没有面子了。在住宅开发的过程中，大家牢牢锁定自己的目标客户，有大量的房子是为中低收入者考虑的，有面积的限制，户型的限制，但在写字楼的开发过程中，却常常做出脱离现实的行为，导致这些烂尾楼在规划和设计上都是眼高手低，没有从人的基本需要去考虑，大部分的楼看上去都是大粗胖子，在其中办公的大多数人既享受不到阳光，也没有良好的视野和景观。人们每天晚上回家睡觉的住宅还在认真地考虑采光、景观的要求，但人们整个白天都会与之相处的办公的场所看上去却似乎不是为人设计的，而是为死的机器设计的一样。这些先天的定位错误和设计上的缺陷，注定了这些项目的结局一定是烂尾。一个烂尾楼的背后一定有无数的纠纷，也让许多人吃官司，亏钱。

一些有经验的开发商看到写字楼的开发多成为烂尾楼，一次被蛇咬，十年怕草绳，于是再也不敢进行写字楼的开发了。越是大家不开发，越是没有经验，市场上就越短缺。而住宅的开发经过过去十几年的经验，在中国城市，特别是上海、北京、广州、深圳这些大城市的开发水平不比世界上的任何一个城市水平差，但我们的写字楼开发，无论是从数量上还是质量上都是刚刚起步的水平。


　　这些烂尾楼当初定位的错误一半是因为开发商缺乏经验，另一半是地方政府的误导，总想把写字楼建成地标，无论是一线城市还是二线城市，他们总是幻想着要建成了世界500强的办公室，世界500强就会在这里落户。农民要种好土地才能有收获，城市中的写字楼也如同农民的土地，要为这个城市贡献出税收和就业的机会，什么样的企业适合在这个城市成长，我们就应该为他们服务，千万别好高骛远。