中國股市未來十五年可升逾20倍

　中國的發展劃分了幾個階段。首先沿海地區，尤其是南部；然後由上海擔當龍頭角色的華中地區；現在是北京、天津等為首的渤海。筆者相信，渤海的發展將更加快速，原因如下：

　　A.現在中國資金充裕，不似從前；

　　B.中國已有發展南部、華中地區的經驗，不會走冤枉路；

　　C.渤海資源豐富、地域大，但人口較中南部少，工業及基礎建設等良好。

　　渤海應可應付急速發展，成為中國另一個更具動力的火車頭；與此同時，中南部仍可保持增長，故中國未來的高速增長勢頭將更為旺盛。此外，內地不同行業的企業紛紛走上上市之路，可供投資的選擇更多。隨中國企業管治不斷改善，公司透明度及會計制度走向國際化，也將造成優勝劣敗的兩極化情況。經過這個甄選過程，約20%的優秀A股將被投資者追捧及出現溢價；相反，約五成質素較差的公司，包括股價現在仍值一元以上者，日後應會「進化」為仙股，所以投資在選擇A股時便要留意。目前筆者看好的行業如下：

　　1.地產－中國經濟良好，人民財富增加，房地產升值乃自然現象。

　　2. 資源－中國未來對資源的需求仍殷。

　　3. 金融－中國金融市場剛剛進行改革，前途無限。

　　4. 零售－中國政府要極力發展內部的零售業。

　　5. 港口－中國的出入口業務不斷擴展，有利港口股。

　　6.傳媒－中國傳媒業仍未開放，若如金融業般開放市場，勢必發展蓬勃。

　　7.科技－中國積極發展科技，尤其是中國幅員遼闊，發展類似美國互聯網，可以為不同行業提供一個主要分銷╱資訊渠道。

　　8.教育－中國人口眾多，國家一向注重教育事業，但缺乏資金；若人民有充裕資金，必然花在子女或自己的培訓上，故教育及其相關行業亦屬商機無限。

　　9.農業－中國以農立國，政府重點推動農業，如農民已全免繳稅，政府還提供九年免費教育，最重要是協助提高農民的經濟收入，否則子女須輟學及協助耕作╱幹活，免費教育也用不！所以，政府可能推出農業優惠政策，引發不少商機。

中國GDP或報細數

　　其實，這評估屬非常保守。一來是當時的估計仍未包括服務性行業，估計服務性行業佔GDP的15%，即現在中國的GDP將要加大，而且其比重也將逐年提升！二則是中國經濟高速增長，GDP增長較之前估計保守，從前可能「報大數」吸引外資，現在則可能是「報細數」避免其他國家「眼紅」而引發貿易制裁。所以，筆者估計，中國GDP在十五年內「翻兩番」是非常保守；況且，根據東驥研究部參考了不少國家的數據作出預測和分析，在未來十五年，相關股市指數的升幅可能高於GDP增長達二倍以上。若閣下找到出色的基金經理代行投資或自行挑選優於指數的股票組合，或許在未來十五年的投資回報不是三倍，而是可能更高！

　　此外，東驥研究部估計，人民幣未來升幅是漸進式，相信每年升值達3-5%。若以5%計算，人民幣在未來十五年已可以「翻一番」！但各位讀者千萬不要忘記，在1994年期間，內地通脹高達24.1%，人民幣曾大幅貶值40%，間接使亞洲經濟問題更易浮現，促使索羅斯等對沖基金有可乘之機，引發金融風暴。隨亞洲經濟在金融風暴後急速反彈及恢復，亞洲貨幣的幣值（尤其韓圜）已上升不少；就以人民幣而言，其幣值反彈回1994年水平可能性是有的，升幅已可達66%；加上本欄估計中國股市的市盈率將因應企業管治不斷改善，機構投資者如社保、保險公司、本地基金公司及海外金融機構等資金不斷增加，促使市盈率由十幾倍上升至二十多倍，若中國經濟因持續發展產生泡沫，吸引全球資金湧至，市盈率必定更高！一如日本股市市盈率在九十年代，日股在38000餘點高峰時之市盈率為八十多倍，至於2000年科技股泡沫爆破前，不少科技公司更沒有市盈率呢！

大牛市應趁低吸納

　　因前車之鑑，隨中國金融業改革，經濟表現不斷向好，加強企業管治、人民幣升值的預期、全球華人資金澎湃等，筆者相信往後一定出現如九十年代日本及2000年泡沫爆破的情況，這個中國泡沫將有多大？暫時不知道，總之應不會如筆者這保守，市盈率只有二十幾倍，即使以此保守數據計算，中國股市未來十五年升幅也有十二倍。若閣下現在投資一百萬元，將來可增加至一千二百萬元，當然期間將出現不少波動，但在大牛市中，應該趁調整吸納，將來必定一浪高於一浪。過去6年，中國股市調整幅度不大，如2002、2004及2005年，一旦上升，幅度可不小，所以投資者必須有耐性和沉應戰，即使不懂或沒有時間挑選股票和基金者，亦可選擇指數基金，若能挑選傑出的基金經理或優質股票，將來上升空間或許更大。既有此遠景，若投資者同意筆者的觀點，投資策略就可以更進取，尤其在短期大跌或較大的調整，因為長線看好！

关于SOHO中国上市的几个问题

SOHO中国上市后，关心我们的朋友非常多，向我们提出了很多问题，在此就这些朋友的问题做些解答，也谢谢朋友们的关注和关心。
　　一、SOHO中国上市后会改变以往的商业模式吗？
　　我们的商业模式是经过了十二年的市场检验，在市场实践中不断修正而得到的模式，上市后只是我们摸索出来的这种模式的放大和做小的调整，不会做大的改变。
　　二、如何看待市场对中国概念股票的追捧？
　　中国是未来国家，是处在高速发展过程中的国家，这种发展会在每个行业，每个企业中得到体现的，这种高速而平稳地发展的市场跟永远没有增长的市场是截然不同，不能用同样的标准和眼光去看待。用去年、前年的利润水平来看目前的股票，可能是价格高了一些，但从未来的发展来看，从今年和明年的盈利看就可能是偏低的。这是高速发展的市场与没有发展的市场的区别。
　　三、SOHO中国会如何发展？
　　从具体数字来看，SOHO中国2007年的利润为16.24亿元，而贡献2008年利润的预售收入截止2007年6月30日仅半年时间已经达到了32亿元。这些数据都已经写入了我们公司的招股书。这种发展的势头，还会保持下去。有上市募集资金的帮助和支持，我们的增长要比过去12年时间更快，因为过去12年限制我们发展的瓶颈就是资金。
　　四、你们准备拿出多大资金发展新的项目？
　　已有的项目需要资金有限，有些项目随着工程完工，交付使用，有正的现金流入。我们募集的资金绝大部分将用于发展新的项目了。
　　五、市场不断出现地王，SOHO中国会不会参与其中？
　　理性和纪律性是我们公司健康发展的基本保证。我们绝不会在市场上意气用事，做出任何不理智的决策。违背企业赢利原则去追求天价的地王，我们绝不会参与其中。但在我们成本承受的范围内，我们会果断地决策，不会放过任何机会。
　　六、SOHO中国准备不准备A股上市？如何看待香港股票市场？
　　红筹回归A股需要政府和大陆证监会等各部门的批准。目前政策也不是十分明朗。任何一个房地产企业，都非常本地化。因为房地产是不动产，有很强的区域性，市场及影响都在本地体现得最充分，和当地环境紧密结合，如果政府能批准我们在A股上市，是再好不过的事了，这样可以使我们的产品和股市不错位。而且，大陆股民更了解大陆企业，无论从市场、管理能力、品牌影响力方面，大陆的投资者都更了解我们。
　　SOHO中国在内地的影响力远远胜过在香港散户中的影响力，中国内地的人们对我们更了解，也对我们更关注。这都和房地产产品区域性、本地性的特点分不开。我们会花一些时间和精力，尽可能多地让投资者来了解我们公司，了解公司的业务和发展。我们将设立专门的部门和人员，接待投资者的咨询，及时地回答投资者的问题，让香港的股民了解公司还需要一个过程。
　　七、奥运会之后，北京的房地产和经济会不会下跌？
　　这是朋友们问得最多的问题。我个人的判断是看好奥运之后北京的经济，包括房地产市场。中国城市经济的发展主要受制于城市的基础设施，基础设施的完善和改造需要投入巨额资金。北京借08年奥运的东风，有上千亿基础设施的投入。08年之后的北京更有效率，更方便，交通更通畅，这里会有全世界最大最先进的飞机场。在中国经济健康高速增长的大背景下，首都的经济怎么会下跌呢？我一直坚持乐观的观点，像全世界众多投资者一样，看好中国经济，看好北京市场，也看好08年之后北京的房地产市场。
　　八、上市之后，你们夫妇进入富豪榜，你的感想如何？
　　这是上市过程中，我们准备回答的问题中所没有准备到的，但也是大家问得最多的一个问题。在上市成功那天，张欣对我说：真是一场误会，我们俩从本质上是最不关心钱，这些数字财富的，但在我们的名下却有了这么多的数字财富，这都是社会托管给我们的，我们的责任是要把它用到该用的地方上去。
　　前几年参加过几次富豪榜的电视讨论。我的观点一直没有改变，年轻人的焦点不应该只聚焦在这些富豪榜上。每人从事的职业不同，他们对社会贡献也是多方面的，不能仅仅用数字去衡量，如医生，解除人的病痛，科学家给人类带来发明创造……这些贡献都是巨大的，也是我们平时生活离不开的，这些是不能简单用数字财富去衡量的。
　　我也提醒自己和我的同事们，上市给我们带来了发展的资金，但不能让“财富成为爱者与所爱之间的藩篱”，不能成为社会进步、工作并为社会创造价值的障碍。我们惟一的感受是肩上的责任更重了，我们要创造出更多的价值，来回报社会，回报投资者。

凭借品牌力量与有利时机 SOHO中国实现组合融资

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2007年10月08日18:16 房地产门户搜房网 杨文清

今日，SOHO中国(股票代码0410-HK)正式登陆香港联交所，每股定价在8.3港元，发行15.49亿股，128.6亿港元的IPO使得潘石屹创下内地房地产企业在港募资之最。这一事件受到房地产行业和金融业的普遍关注，搜房网新闻中心采访了著名金融信托专家、经济学家、投资银行家孙飞，请他对此发表了自己的看法。

SOHO中国今天可以在香港成功上市，创下内地房地产企业在港募资之最，孙飞分析有两点重要原因。第一是SOHO中国品牌力量大。自创立以来，SOHO中国一向非常重视品牌宣传，虽然大部分业务集中在北京，但是潘石屹的SOHO品牌和概念，却在全国范围内得到广泛的传播。相较之下，碧桂园等房地产企业的知名度就有一定的局限性。第二点是时机好。IPO上市的时机非常关键，潘石屹不仅赶上了内地地产的牛市，还赶上了各路资本云集港股的好机会。又逢美元贬值，地产新股已经成为国际投资客的很好的选择。SOHO中国被认为是内地商业地产的第一品牌，倡导的“SOHO”概念和商业地产运营模式，应该说都得到了香港大地产商的认可。

对于SOHO中国存在的一些问题，比如土地储备量小、发展区域局限等，孙飞认为对其影响并不是很大。“对于一个上市公司来说，未来的成长性和盈利能力是最重要的。”虽然SOHO中国120万平方米的土地储备略显寒酸，但是按照潘石屹自己的“制高点”理论，SOHO中国位于中心城市的120万平方米土地，甚至比有的企业位于郊区上千万平方米的土地储备价值更大。

“SOHO中国的发展表明，一个房地产企业即使产品相对单一，品牌做的好、市场运作能力强，同样可以成功上市，这对于其他房地产公司是有一定借鉴意义的。”孙飞说。对于近期内地房地产企业的赴港上市热潮，孙飞评价说，房地产作为资金密集型行业需要学会利用国内和国际资金，走“组合融资”之路。只有充足的资金来源，才能保证企业拿地和一系列开发运作。

张坤昱：盈利能力是SOHO中国的决胜关键

————北京中原投资顾问部总经理 张坤昱
http://www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2007年10月09日08:46 房地产门户搜房网 郑杉杉

SOHO中国目前的土地储备只有120万平方米，在上市的房地产开发企业中是比较少见的，
但是股民在看待一个上市公司的时候，一方面是看企业发展的持续性，还有一点非常重要，就是看这个企业是否具备盈利能力。从这一点来说，SOHO中国已经证明了自己。

人们衡量房地产企业时往往把土地储备看作一项重要指标，而且很多房企也在沿着这个思路在走。但是对于开发商业地产的房地产企业来说，后期的经营以及可持续的盈利能力更重要，当然商业地产面临的各方面困难也更大。从最早的现代城到后来的建外SOHO、SOHO尚都等项目，老潘一直有很多粉丝，而且虽然一直面临土地储备不足的情况，但SOHO中国连续几年的销售业绩都是很高的，证明了自己的盈利能力。做商业地产需要巨额资金，SOHO一直散售也与资金实力不足有关，但一旦真正把企业做起来，很多上市房企都会选择把商业物业自己持有，不过这需要一个过程。老潘的“制高点论”也有一定道理，CBD的商业价值是毫无疑问的，相信资本市场和股民也是看到了这一点所以才对SOHO中国往后几年的盈利有信心。

因为SOHO系列项目一直采取商铺散售的模式，与传统商业地产开发主流提倡的“长期持有才能保证发展”的思路背道而驰，很多人对SOHO何以得到资本市场的青睐表示质疑，对此，张坤昱认为，任何一个发展商都需要资金以保证开发，除了向银行借钱之外，怎么样募集到更多资金是开发商都会思考的问题，而上市无疑是好办法。不过到底是应该现有钱还是先圈钱，还是个先有鸡还是先有蛋的问题。SOHO中国上市的这条路不是所有房地产企业企业都适合的。除了连续几年的销售业绩之外，SOHO的品牌价值、老潘张欣夫妇的号召力和SOHO产品的市场影响，这多方面原因促成了资本市场的认同。另外，这么多人对SOHO中国的新颖模式表示支持，也说明了市场是具有包容性的。

张坤昱说，一个以开发商业地产为主的企业如果要上市，应该具备三点基础素质，即以往几年的优秀业绩、对企业自身长期发展的完善规划和后续发展的能力。“判断一个企业的运营能力，要看它是否能找到合适自己的经营思路，并沿着这条路一直走下去。”

黄兴文：“老潘”触角扩张之后应有更高要求

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2007年10月09日10:55 房地产门户搜房网 沈洋

昨日，SOHO中国(股票代码0410-HK)正式登陆香港联交所，每股定价在8.3港元，发行15.49亿股，128.6亿港元的IPO使得潘石屹创下内地房地产企业在港募资之最。这一事件受到房地产行业和金融业的普遍关注，搜房网新闻中心采访了北师大不动产研究所所长黄兴文博士，请他对此发表了自己的看法。

上市带来巨大财富也提出更高要求

一直存在的有关于SOHO发展区域单一，触角涉及面窄，土地储备不足的怀疑，并不阻碍SOHO在资本市场的表现。实际上，SOHO的情况比较特殊，“老潘”一直“寄居”于北京的5所CBD，本来也打算在海南开疆拓土，但是土地政策的变化并没有让他占到什么便宜。最终选择固守北京，一方面易于管理，再者就是可以囤积大量现金。SOHO这几年的财富状况是相当不错的。拥有大批资金，为SOHO的上市提供了基础，也为其在资本市场有更大表现提供有力的保障。现在上市了，“老潘”的腰包也更鼓了。

但是，上市对于“老潘”来讲，既提供了融资的渠道，也对老潘和他的团队提出了更高的要求。公司的性质会因为上市而发生根本性的变化。SOHO已经不再只是“夫妻店”，它现在是公众公司，上市让SOHO的形象、政策、业绩和管理都公开化。现在SOHO的触角已经向全国扩张，而公司需要的就是更加实力的团队。而对潘石屹的管理提出了更高的要求。估计到时就没有时间游山玩水或是拍电影了。

房地产进入资本市场 做成容易做坏难

现在大的市场环境实际上还是不错的。房价高，房世热，让房地产板块一直都处于上升通道，所以SOHO的上市对于SOHO自身来讲，还是充满着机遇和收获的。实际上这个行业的风险在于政策和法律。只要政策和法律不出现重大的变化和调整，对于房地产企业上市还是做成容易做坏难。

“老潘”是招牌 股民可有更多期待

根据昨日SOHO上市的情况，股民对于其可有更多的期待。此前“远洋”等一系列房地产企业在资本市场上都表现良好，我们可以预测SOHO的表现也不会差。加之，潘石屹这个名字本身就是招牌，就是有实在价值的。所以说有了潘石屹就不愁SOHO没有人气。

范小冲：SOHO中国上市证明房企可以不靠囤地生存

————阳光100置业集团有限公司副总裁范小冲
http://www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2007年10月09日08:49 房地产门户搜房网 郑杉杉

房企应靠开发能力而非土地储备生存

SOHO中国上市的模式和目前所有上市的房地产企业都不一样，甚至可以说是完全相反的案例。房地产这个行业已经习惯了基于一个公司现有的土地储备和现金流情况来对其未来的效益和价值进行判断，正因为如此，才有那么多地产公司疯狂囤地，以土地储备来赢得资本市场的认可。

潘总的“占领制高点”的战略思路是具有标志性意义的，SOHO中国的商业模式原则上应该得到鼓励。因为潘总凭借连续几年的盈利能力来证明其未来可以盈利，以过去的经验证明他拥有高端物业开发的能力，潘总的SOHO中国在不依靠土地储备的情况下，过去几年创造的效益比很多拥有大量土地的公司还要高。这为地产行业提供了一个崭新的思路和经验。地产也是专业，要靠专业的开发能力来创造价值，这才是房地产企业的核心竞争力，也只有靠开发能力和资源整个的能力收获的价值才是实打实的价值。土地是基础资源，如果房地产企业纯粹依靠资源来获取价值，习惯了“坐地生财”，对房地产这个行业是悲哀的。

SOHO中国的商业模式解除了企业压力

传统的商业模式是：拥有很大的主力店，企业持有物业并进行长期经营，这种模式对于资本充足并且拥有很好融资平台，同时金融环境也好的企业来说是合适的。而对中国民企来说，目前不存在这样的土壤。企业对商业“吃不动”，投资回报也非常低，“店大欺客”的现象非常普遍。像万达引入了沃尔玛，人们都认为它的商业模式很好，但实际上企业自身背负的压力非常大。SOHO中国系列产品的商业模式是没有主力店，潘总通过建立起SOHO的品牌魅力，营造一个大的商业平台，让散户自由竞争，靠自然发则优胜劣汰，同时给与散户一些经营上的指点，比如引进港铁物业等做法。这样的模式给与企业股东的回报是最高的：以很高的市场价格卖掉，利用回笼的资金很好地整合投资商和商家，使投资商期待未来物业升值。可以说对于SOHO的个体租户来说它是一个残酷的商业环境，但这种模式对企业而言的效益是很好的，上市以后SOHO的受益者会更多。

商业开发正在步入黄金阶段

由于快速的城市化，人口逐渐密集，但很多基础设施建设却跟不上，导致很多地方都表现出功能缺失。商业正好是繁荣城市功能的主要途径，而现在的商业不仅停留在传统意义上的零售商业，体验式消费、娱乐等非零售商业占据了相当大的比例。如果做商业地产开发的发展商还停留在传统商业的思维模式下，是远远不够的。我们可以看看这两年商业地产的数据，可以看到无论是开发量还是开业量，这两年都在走入一个高峰。这是很多大城市发展到一定程度产生的必然需求。

而开发商业物业对一个房地产企业提出了更多的要求，实际上商业地产包含了三方面，即商业+金融+地产。所以做商业开发首先要站在商业的角度去考虑地产——商业的业态组合、动线设计以及所处的区位。其次，商业要有金融设计，利用金融杠杆来调节从投资商到开发商到零售商等整个链条的利益。最后才是地产，开发商业物业需要更多的思考。

美國25年來最牛的25隻股票

展望未來25年，你知道哪些股票會睥睨市場、讓你一夕致富嗎？鑒古可推今，《今日美國》報本月列出25隻25年來漲幅最高的股票。如果有人25年前，每只押注100美元，當年2500美元的投資如今將可坐收68.5萬美元。

最大贏家是資產管理業者。富蘭克林資源公司(Franklin Resources)、伊頓范斯公司(Eaton Vance)與伯克夏公司,股價漲幅分佔第一、三與二十名，正應驗了那句老話：掏金不如賣鏟子給淘金的人。富蘭克林公司是全美第四大共同基金管理業者，過去25年的股價漲幅是令人難以置信的64224%，著名的投資大師巴菲特的伯克夏公司，股價漲幅19424%。

富蘭克林資源是全球市值最高的上市資產管理公司之一，和國海富蘭克林基金一樣，它也是美國著名的富蘭克林鄧普頓基金集團的子公司。截至2007年2月底，富蘭克林鄧普頓基金集團共管理來自128個國家、總市值超過5647億美元的資產，管理賬戶超過1700萬個。《紐約時報》評選的二十世紀十大投資大師中，富蘭克林鄧普頓集團擁有三位。據國海富蘭克林基金有關人士介紹，富蘭克林鄧普頓基金集團在世界各國投資基金已有超過60年的歷史，是南韓、印度和巴西等新興市場中最大的海外投資機構。出於對中國這個新興市場的重視，富蘭克林鄧普頓基金集團將利用其全球投資研究平臺，協助合資公司不斷開發出最適合中國市場的產品和投資者最需要的產品，讓中國的投資者也來分享這些成功的經驗。目前為國內投資者服務的國海富蘭克林基金管理公司已經推出了3隻不同類型的基金產品——國富收益、國富彈性與國富潛力，均有不俗的表現。

排名第二的是Danaher公司。雖然很少人聽過這家工業測量工具製造商，不過，不管什麼工業都需要用它的測量工具，從電到空氣品質，樣樣都可以測量。

誰都有生病的時候，排名第四的聯合健康集團(UnitedHealth)看準人們希望規避生病的風險的商機，股價也是長期扶搖直上。

排名第五的思科系統、第八的微軟公司與第十五的戴爾公司，為消費資訊科技產業的佼佼者。思

科提供網路時代所需的聯繫和速度；微軟提供九成電腦必要的軟體；戴爾提供機器本身。

排名第六的國際遊戲科技公司(IGT)生產遊戲機，提供的是運氣。

排名第七的生邁公司(Biomet)與第十一的Stryker公司製造人工關節。

排名第九的百思買公司是消費電子業界的迪斯尼樂園。

排名第十的甲骨文公司與第二十四的Pay-chex公司都提供企業用軟體，甲骨文的資料庫是企業資料的保衛者，而Paychex公司的軟體幫公司處理所有薪資問題。

排名第十二的Countrywide公司是次級房貸業領先者。長期房市榮景創造了它的神話。由於鎖定首次購屋者，使它倖免于受次級房貸風暴波及。

排名第十三的康捷空貨總代理(Expedition International)幫出口業者找艙位，可能是中國大陸興起的重要助力。

排名第十八的奧多比系統公司(Adobe)是少數未被微軟吞沒的倖存者。（阿富）