银行乐见新政

　4月15日，二套房贷政策出台的当天，一位去银行“面签”的客户，被要求在利率调整通知书上签字，同意一旦贷款发放前利率发生调整，客户将接受新的利率水平。尽管他购买的是首套住房，仍被银行工作人员告知：“最近房价涨得厉害，利率随时可能上调。”

　　相较前一段不温不火的各类地产调控举措，新的二套房贷政策显然得到了来自市场的急切反应。银行内部人士亦很难说清，未来一周是否还会有出其不意的政策调整。

　　这一对投机性购房者颇为严厉的措施，在信贷紧缩的2010年，得到了商业银行的普遍欢迎。“过去银行竞相打折是迫不得已，现在集体涨价，各家银行都乐见其成。”一位银行家直言。

　　新政颁布次日，工商银行即对外表示，当日起立即开始正式实行差别化住房信贷政策，对新签订合同和审批的个人住房贷款实行新规。

顺水推舟

　　尽管近来一些主要的商业银行在开发贷款方面有所收缩，但个人按揭贷款依然是各家银行的必争之地。统计数据显示，2009年银行业金融机构个人购房贷款增量达到1.4万亿元，是2008年全年增量的4.9倍。不过，由于争夺激烈，多数银行未能从欣欣向荣的房贷业务中获得超额收益。

　　多位受访的银行界人士均认为，这次国务院出台的房贷新政，整个银行业都将从中受益。

　　一位资深银行家表示，在当前贷款总量控制的情况下，银行手头资金并不宽裕，提高投资者自有资金的支付比例，可以增加银行的贷款乘数，使得有限的贷款资源得到充分运用。“原来贷给三个客户的钱，现在或许可以满足四个客户的需求。”

　　早在2008年，监管部门就明确要求，商业银行对于二套房需执行首付不低于40%，利率不低于基准利率1.1倍的规定，但这一指引在实际执行过程中推行不力。到2009年，政策大幅回调，银行普遍对首套房的贷款利率在基准利率上打了七折，而二套房则是8.5折，最高的也不过就是维持基准利率。当年度，几乎所有银行的住房按揭贷款利率均低于基准利率。

　　因此，虽然按揭贷款规模在2009年大幅提高，但净利息收入并不理想，较2008年出现下滑，或仅仅持平而已。银行并没有能从中尝到多少甜头。

“如果切实执行上述新政，提高首付比例和贷款利率，一方面可以增加银行存款，另一方面贷款的收益也有上升的可能。”一位银行高管表示。

　　2009年，由于市场流动性十分富裕，银行陷入对贷款客户的激烈争夺。彼时如果单方面提高首付比例和贷款利率，势必导致客户资源的流失。而且，当时的规定仅仅是银监会出台的业务指引，震慑力有限，加之与其他部委意见相左，所以实施不力。

　　上述银行家表示，今时不同往日。首先，过去金融监管部门单打独斗，现在则是国务院牵头，多部门齐心协力，约束力自不待言，而监管部门也会进一步加大检查力度，银行不敢也没有必要公然对着干；其次，新规一视同仁，所有银行都必须执行，无须担心各行利率不同而导致不公平竞争；第三，银行如今贷款规模受限，银行对客户的选择和议价能力有较大程度提升，此时提高首付比例和贷款利率，对银行有利无害，何乐不为？

急就章

　　随着个人按揭贷款业务的蓬勃发展，银行放贷的不审慎行为明显增多。

　　监管部门在检查中发现，为抢占市场份额，个别银行擅自放宽房贷标准，用各种手段调低个人住房贷款首付比例和利率，特别是对二套房和多套房，也给予首付和利率的优惠；部分银行对房地产企业和购房人提供虚假资料骗贷的行为也疏于调查防范，假按揭、假首付、假房价等现象有所抬头。还有一些银行为争夺客户，竞相提高给中介的“返点”，一度达到按揭贷款额的1.8%，同时还隐含诸多道德和法律风险。按揭贷款出现了“违约客户数上升、多头违约上升、单笔违约金额上升”的现象。

　　为此，监管部门多次明确要求，银行应增强风险意识，拒绝对投资投机行为的融资，如无法判断，则应大幅提高三套（含）以上个人按揭贷款的收付和利率要求，加大差别化信贷政策的执行力度。

　　在国务院贷款新政出台次日，银监会有关负责人表示，要求银行业金融机构切实按照国务院常务会议有关要求，防范房地产信贷业务各类风险，实行动态、差别化管理的个人住房贷款政策。根据市场、区域和借款人信用状况，贷款利率严格按风险定价，对首付成数实行动态、审慎管理。确保购房真实自住与交易背景，贷前审查应履行“面测、面试和居访”程序，严厉打击假按揭以及非法集资行为。

　　“房贷新政有利于银行更好地防范风险，对银行业而言，其影响相对正面。但对整个地产行业而言，只是一个临时性的急就章，短期内把问题按住了，根本性问题并未得到解决，而且恐怕还会冒出新的问题。”一位银行业资深观察人士直言不讳。

　　一位国有大行北京分行的负责人则认为，新政对投机性住房需求会有震慑力，但不应抱过高期望。事实上，有多种办法可规避二套房限制，比如以亲朋好友的名义贷款买房等，如果没有一整套严谨的措施，仅仅在某个环节上设限，新政的效果执行起来难免会打折扣。

　　上述银行家表示，政府需要对房地产行业的角色有更为清晰的定位，把房地产行业作为支柱行业予以呵护，还是作为一种保障居民基本权利的手段，直接关系到政策走向和调控结果。“国有商业银行与地方政府脱钩，是银行业健康发展的重要保证，如果房地产行业也能独立于地方政府之外，并且有相应的准入要求，对于房地产行业的健康有序发展，不无裨益。”