潘石屹百億豪賭前門 中國一號工程遭強烈反對

計劃投資100億元的SOHO中國“一號工程”——前門改造項目進展緩慢，讓潘石屹倍感頭痛

　　“這是前門變遷的最直觀的表現。”8月中旬的一天，一位名叫王世仁的老人拿出前門大街3個時代的街景圖說，王世仁是國家歷史文化名城保護專家委員會委員，在這次前門大街改造中被崇文區政府聘為歷史風貌保護顧問。

　　長長的北京前門大街，這片依照民國風格“修繕保護”的傳統商業街區，當它封閉一年後重新展露在人們面前時，它的精致讓人驚訝。這條明清時曾作為皇帝祭天之道的“天街”，即將依據老照片里的樣子重回盛時之形。但最近，一直以前門項目開發商老板身份出現的潘石屹，卻屢屢通過非正式的渠道宣布前門大街開街推遲至2009年。只不過他的這一說法，一直沒有得到官方公開首肯。

　　值得玩味的是，到目前為止，潘石屹及其領導的上市公司——SOHO中國股份有限公司(0410.HK，以下簡稱SOHO中國)，一直也沒有在正式場合談論過前門項目，而在那之前的一兩年中，此項目一直被潘石屹及其SOHO中國當作里程碑式的項目，多種場合公開宣傳，甚至被作為SOHO中國在香港成功上市的籌碼。




　　而就在SOHO中國公布的截至今年6月30日為止的中期業績報告中，也沒有提及前門項目。這份報告顯示，由于期內無新樓完工並結算，SOHO中國上半年虧損了1.46億元。

　　其間究竟發生了什麼？一直被潘石屹視為頭號工程的前門項目到底會走向何方？對于這個疑問，民間出現多種猜測，但官方給出的說法，似乎一直缺乏說服力。之前，有關SOHO中國染指前門項目的壞消息，卻接二連三地被曝光。與此同時，原先似乎已確定無疑的由SOHO中國操盤的前門項目，隨著前門大街項目正式啟動日期不斷被推遲，而變得越來越撲朔迷離。

　　百億豪賭

　　前門改造堪稱北京市規模最大的舊城改造項目，原計劃于2008年奧運會前完工。根據公開資料，前門項目共有44塊土地，其中33幅土地、規劃總建築面積16.5萬平方米，由北京崇文區所屬的北京天街置業發展有限公司(下稱天街公司)負責開發建設，另外11幅土地、規劃總建築面積19.5萬平方米，由天街公司進行土地一級開發。

　　2007年7月18日，北京市崇文區政府在北京正陽門箭樓上舉行新聞發布會，宣布啟動前門大街招商計劃，潘石屹以嘉賓身份與會，並與天街公司董事長田耘並肩而坐。這一舉動被部分媒體解讀為潘石屹正式參與前門項目的信號。

　　2007年3月17日，紅石實業公司與崇文區國資委、北京崇遠投資經營公司、天街公司簽訂合作協議，注資1.441億元購入北京天街49%的股份(後轉讓給潘石屹私人持有的丹石投資)，原第一大股東北京市崇文區國資委佔股48.5%，退居第二；另一家隸屬于崇文區國資委的北京崇遠投資經營公司仍然佔股2.5%，為第三大股東。

　　當時，前門天街項目的投資三方對各自業務和收益均進行了明確的劃分，並約定在公司內進行獨立核算。其中，崇文區國資委和崇遠投資負責政府劃撥的 11塊文化修繕保護用地的文物保護及房屋修繕工作、項目內的古都風貌保護、市政道路設施和公共有軌電車的經營維護，丹石投資則以公司名義負責完成前門地區政府劃撥地塊以外地塊的開發、設計、建設和銷售、租賃、經營。

　　然而投資三方在合作談判中確認︰崇文區國資委和崇遠投資不僅對項目的古都風貌保護、文物保護有“決定權”，而且對項目的商業定位也擁有“充分的話語權”。 此外，合作協議規定，丹石公司雖然只擁有天街公司49%的股份，但投入100%的資金並享有100%的收益，承擔全部風險。

　　不過，除了公司董事長，天街公司的新一屆董事會成員全部由SOHO中國委派，分別是潘石屹、張欣和SOHO中國執行總裁閻岩、常務副總裁甦鑫，曾負責海南博螯藍色海岸項目的李虹則擔任總經理。這顯示，SOHO中國儼然接管了天街公司的公司決策和日常管理事宜。

　　2007年5月14日，上述合作各方及SOHO中國再次訂立一份協議，丹石投資將其所有權利和負債轉入SOHO中國。

　　此後，SOHO中國實際介入前門大街項目，參與工程建設和品牌招商計劃。此項目不同于原先SOHO系列商業項目全部出售的策略，采取只租不售方式。潘石屹曾表示，前門項目付出的地價款達52.5億元，加上其他成本和利息，總開發成本將近100億元，每平方米造價將達5萬多元，估計會超過之前 SOHO中國所有項目的總投資金額。

　　正因為如此，潘石屹在接受媒體采訪時曾經坦承，前門地塊的開發難度和投入資金之大，回收資金周期之長，將會給SOHO中國帶來極大的挑戰，但他認為，拿下前門項目符合SOHO中國的發展戰略，還與公司走商業地產的路線相吻合。有分析師認為，潘石屹當時介入前門項目的真實圖謀，一是為SOHO中國謀求上市造勢，二是尋求SOHO中國從過去只造樓不持有的商業地產路線向持有商業地產物業轉型開路。

　　然而去年在香港完成上市後的SOHO中國似乎試圖走出這種模式，已成就其房地產業界“名門正派”的形象。

　　如果成功營運前門項目，那麼這將是SOHO中國第一次持有大宗物業，而且是被他們規劃為高端的商業地產物業。過去SOHO中國標榜為不穿西服不結領帶的中小企業主營造空間，其前門之舉則顯然是要為SOHO中國穿上西服結上領帶。

　　安邦集團的地產分析師甦晶評價說，如果潘石屹成功操盤前門項目，對提升公司形象、改變客戶心中的形象會有好的幫助，對于公司投資者來說，也意味著一個公司開發模式轉型的機會。“他的公司發展是分階段的，第一個階段就是粗獷的形式聚集資金，一旦有了資金、上市了，他就需要有一些項目來實現轉型。”

　　受挫背後

　　然而，進入2008年，上市公司SOHO中國的表現及前門項目的進展，似乎都沒有潘石屹預想的順利。

　　2008年1月底，北京市土地整理儲備中心網站上掛出的前門地塊招標信息，悄然撤下。北京市土地整理儲備中心明確表示，前門地塊涉及文物保護等相關問題，市政規劃有所調整，因此前門地塊原先的入市計劃取消了。

　　這涉及北京前門大街有待開發的3宗商業和商居混合用地，總建築面積約15.3萬平方米。

　　3月10日， SOHO中國在其業績發布會上，有關前門項目三塊土地撤銷招標的問題，遭到了香港記者和股票分析員的輪番追問。SOHO中國參與前門項目受阻的消息，被迅速放大。

　　在當天的發布會上，丹石投資權益轉入SOHO中國未獲批準的消息，也引起了與會香港記者與股票分析員的注意，被輪番問及。這就意味著，SOHO 中國實際上尚未獲得天街公司的權益，潘石屹另外擁有權益的前門33幅土地，也受其影響沒能注入SOHO中國，這使SOHO中國上市募集資金的第一個投向完全沒有著落。

　　年報公布當日，SOHO中國股價仍下挫逾4%，收盤價比之于發行價8.3港元跌幅超過40%。

　　此前，瑞銀發表研究報告，雖然維持SOHO中國的買入評級，但把目標價由11港元下調22%至9港元，理由為SOHO管理層推遲注入天安門南(指前門)項目，以致利潤貢獻將推遲入賬，因此把2009年的純利預測，由人民幣42億元下調至36億元。

　　受上述看空言論影響，潘石屹夫婦持股市值一路暴跌，從上市初期的317億港元銳減至今的157.89億港元，市值縮水近160億港元。

　　隨著前門大街原定于5月1日開街被不斷推遲，SOHO中國在前門項目上的困頓，不斷公開化。

　　前門改造項目的官方代表在北京接受《財富時報》記者采訪時表示，“天街公司是政府授權企業、天街擁有人，在建設過程中，有國內外的企業都表現出極大的參與熱情。SOHO中國是在市場體制範圍內的一種合作行為，我們考慮到他們在市場、在商業地產、在引入國際品牌方面的操作經驗和優勢，包括我們的商業業態定位、運營企劃，我們與他們有過一些接觸。包括招商工作，過去也有一些合作。”

　　這種官方表述，與去年以及今年上半年的表述，顯然大不一樣。這位官方代表還表示，這里不是開發，因為開發是以商業利潤為最大前提的，這里也不是拆遷是搬遷。主要是保護，將來的胡同一個都不能少，四合院也不能少、地名也不能變。

　　至于除前門大街之外的前門改造二期工程，這位官方代表謹慎地表述為︰二期首先是政府主導，不排除根據實際需要引入合作方。

　　據一位接近SOHO中國的地產分析師透露，從有關政府部門傳出的消息表明，潘石屹可能已經退出前門項目。《財富時報》特此致函SOHO中國咨詢，未獲得SOHO中國有關部門的正面回應，此一消息無法獲得潘石屹方面的確認。

　　據信，潘石屹及其所屬公司參與前門項目，遭到民間強烈的反對。有主張保護傳統的人士指責工程負責方面將成片的建築已夷為平地，以便給SOHO中國牽頭的零售及住宅開發項目讓路。這些人士還對業已建成竣工的前門大街表達了強烈不滿。甚至有指責說，SOHO中國對2002年出台、理應具有約束力的《北京歷史文化名城保護規劃》置之不理。該規劃要求以“院落”為單位逐步更新危房，維持原有街區的完整性和風貌。

　　代表前門小吃老字號利益的九門小吃有限公司總經理侯嘉批評，潘石屹的作為，純粹是商人的行為，是沒有社會責任和民族感的行為。因為前門改造而失去了經營場所的前門小吃老字號傳人，如今多數已被侯嘉邀請到位于後海的九門小吃繼續營業。侯嘉的理想是挽救瀕臨消失的北京老字號小吃，並幫助他們的傳人完成現代化轉型。

　　清華大學建築學院黨委書記邊蘭春接受《財富時報》記者采訪時指出，一旦前門大街改造選擇了當前這種推倒重建的模式，在今後產生這樣那樣的困難幾乎是一種必然。城市的生長是有規律的，一旦違背你就要付出代價。“商業生態的重建會需要更長的時間，這肯定不符合開發商的利益 ”。