中国平安：标杆台湾国泰人寿 地产投资路线图

　2007-11-30 徐怡丹 证券市场周刊
　　
　　“国泰人寿在地产方面的投资是我们所欣赏的。” 中国平安(601318，2318.HK)的一位高层告诉《证券市场周刊》。在地产投资中，中国平安恪守着商业地产只租不售的原则，而这也是其标杆——台湾地区最大的保险公司国泰人寿的地产投资哲学。
　　
　　或许，当股市未来不再火爆时，每年具有10%左右稳定投资回报率的商业地产将成为保险公司维持较高投资收益率的主要来源。
　　
　　平安地产投资路径
　　
　　日前，中国平安以16.57亿元获得了深圳福田中心区的一块商业用地，该地块逾18931平方米，总建筑面积逾30.29万平方米。该地块是中国平安以自用物业的方式拿下来，将在此兴建一座超过450米的大楼，除平安总部将迁至此外，部分还将用于商业出租。
　　
　　这只是中国平安地产投资的一角。近年来，中国平安在房地产投资方面频繁出手。在其地产投资运作中，控股子公司平安信托投资有限责任公司(下称“平安信托”)及平安信托的控股子公司深圳市平安置业投资有限公司(下称“平安置业”)是两个重要平台。
　　
　　迄今为止，中国保监会并未出台明确法规允许保险资金直接投资房地产，相对其他保险公司只能通过购买自用物业“打擦边球”式的投资，中国平安通过平安信托的投资路径显然具有更大的想象空间。
　　
　　2006年8月，平安信托与中信深圳集团公司的合作拉开了中国平安地产投资的帷幕。平安信托斥资20亿元购买中信深圳集团公司部分资产，另外投资10亿元信托资金用于中信深圳集团公司的长沙、苏州项目建设。
　　
　　当年11月，平安信托还与深圳泛华置业有限公司签署了战略合作协议，首批合作开发北京、南宁、玉溪和荆州4个商业地产项目，涉及投资近10亿元。
　　
　　2007年5月，中国平安斥资约35亿元购夺北京燕莎商圈的美邦国际中心，同时还在北京金融街、上海陆家嘴等地拥有物业。
　　
　　在上述地产投资中，出镜的主角为中国平安，具体操作方则为平安信托或平安置业。即，一方面，集团委托平安信托积极寻找合适的商业物业(多位于城市的中心区和极富升值潜力的地段)，作为办公用房购入；另一方面，集团或者以增资扩股的形式，扩大平安信托股本，与第三方进行合作，或者通过对平安置业提供了担保贷款，为其房地产投资业务提供充足的资金。
　　
　　最近的一次担保发生在11月5日，中国平安为平安置业提供了10亿元的贷款担保。据悉，虽然平安置业注册资本金只有3亿元，但中国平安为其提供的担保贷款已达200亿元，占整个集团为所有子公司整体担保金额的一半以上。
　　
　　而从平安信托的地产运作轨迹看，从最初投资有稳定现金流、风险小的成熟物业，逐步过渡到一些大型项目的收购，直到现在的合作开发，平安信托都选择了长期战略合作方式。
　　
　　“战略合作是平安集团进入房地产业务投资的最好方式，因为平安集团本身在房地产投资方面还比较陌生，选择合作进入可以规避很多风险。”有分析人士认为。
　　
　　平安信托一位高管向《证券市场周刊》表示，目前投资以长期持有的经营性物业为主，平安信托具备强大的投融资能力和完整的金融支持平台，在资本和融资渠道等方面拥有雄厚的实力，在物业投资和资产管理等方面有一定优势，寻找合适的战略合作伙伴已经成为其目前拓展投资业务的关键。
　　
　　目前，平安信托在房地产领域已投入10余个项目，涉及总金额接近100亿元，多以自有资金投入，并辅之以财务杠杆，而平安置业模式的合法性也得到了监管层认可。一旦保险资金投资房地产政策开闸，保险公司即可将办公物业或委托持有的物业转由保险资金持有，先期投入的自有资金即可套现退出。
　　
　　国泰人寿地产投资术
　　
　　如同10年前《兆亿传奇——国泰人寿之路》激发了马明哲将中国平安锻造成“兆亿”企业的雄心一样，在房地产投资方面，国泰人寿已成为了中国平安的标杆。
　　
　　国泰人寿总资产逾600亿元美元，在台湾保险业占有40%的份额。国泰人寿创办人蔡万霖当年凭着高超的房地产投资术，加之寿险源源不断的现金流，奠定了当今国泰金控的新金融版图。
　　
　　目前，国泰人寿在台湾地区拥有221幅土地，不仅分布在繁华的都会区，甚至连乡镇地区最顶级的办公大楼，许多都是属于国泰人寿的资产，这也使得国泰人寿有了“金融+地产”股的称号。
　　
　　蔡万霖的房地产投资方法很简单，在战略层面，坚守“只租不售”及“逢低承接”；在战术上，采取“不买变更中的土地”、“不碰政府的公共工程”、“不盖超高大楼”等“三不”策略，在挑选土地上有“三要”，包括“产权要清楚”、“地块要方正”、“马上要动工”。
　　
　　蔡万霖认为，土地的稀少性，使它和其他投资工具的投资理念非常不一样。土地如果卖出的话，赚也只有赚个几成，但如果不卖掉，价值就能不断积累，所以他认为土地投资的最高境界是出租而不是买卖。投资讲求“逢低承接”，在台湾地区数次地产震荡中，蔡万霖却敢于在别人不敢买时勇于低档承接。
　　
　　至于“三不”原则，国泰人寿认为超高层大楼向来是经济景区最高峰时的产物，全球知名超高大楼建成后无一不赔钱。至于变更土地及公共工程，由于可能会触碰到复杂的政商关系，容易伤及集团企业的形象，成为国泰人寿投资房地产的红线区。
　　
　　国泰人寿的地产投资模式得到了中国平安的认可，成为其在地产投资上参考对象。
　　
　　业内人士认为，虽然中国大陆房地产市场与台湾当年有很多不同，台湾当年房价上涨超越房贷利率的情况很难重现，但随着国内房地产结构趋于成熟，未来房地产投资势必由长期经营管理取代短期转价差的传统做法，留下具有长期增值潜力、租金收益稳定的优质商业地产，卖掉缺少上述条件的地产，是未来国内房地产市场的新经营走向。
　　
　　在台湾地区2005年不动产证券化产品上路后，“只租不售”已不再是国泰人寿房地产投资唯一的选择。当年，国泰金控整合旗下的国泰建经、三井工程、国泰建设和国泰证券等公司，发行了国泰一号REITs，预估收益率为4.13%，市场认购相当踊跃，公司获利达84亿元。
　　
　　利用所持有的物业的优势，打包发行REITs，已成为国泰人寿一个新的利润增长点。这对于中国平安来说，也是未来房地产市场发展所可能带来的新空间。
　　
　　未来新的增长点
　　
　　对于在地产领域的扩张为其带来了多少收益，中国平安方面对此讳莫如深，拒绝透露具体数据和规模。
　　
　　但中国平安2007年半年报显示，今年上半年，信托业务收入达到44.8亿元，同比增长320%，净利润为27.5亿元，同比增长451%。三季报还显示，中国平安投资性房地产由年初的16.6亿元增至37.7亿元。
　　
　　本刊记者走访了中国平安在北京购买的物业，以位于金融街的平安大厦为例，5万多平方米的可用面积中，有2万平方米用于自用，余下的用于出租，租金约为200元/平方米每月。拥有此大厦近8年间，地价的升值和租金的收入早已让中国平安收获多多。
　　
　　分析师表示，租金收入主要计入保险公司的投资收益。在目前的估值中，对此收益率的预估为5%至8%，实际的情况可能更好一些，但由于目前地产投资在保险公司中所占的份额不大，即便超出对长期投资回报的影响有限，对估值的影响不大。但如果日后保险资金投资房地产领域放松管制，这将是一个新的增长点。
　　
　　目前，相关法规并未明确同意放开保险投资房地产领域，但也没有明确禁止投资，行业内将之称为保险资金投资渠道的“灰色地带”。
　　
　　业内人士普遍认为，投资房地产可以为保险公司带来长期稳定的现金流收入，更能满足保单的久期匹配，符合寿险业务的资产负债匹配原则，弥补我国债券市场不够发达的缺憾，有助于公司持续改善投资收益率。