內房股分析

這份報告太大了, 麻煩自己去以下的網站看, 不過它提了幾個有用的看法, 衡量一間房地產公司應該注意些什麼.

“中国最具竞争力的房地产企业分析”课题

http://www.bbcer.com/special/004/5922/

房地產企業競爭力構成
正如邁克爾波特所指出的那樣，“粗糙的產業分類對商戰實務沒有意義，因為不同產業的資源或競爭優勢，本來就有很大的差異”。不同產業之間存在著巨大的差異，難以形成一以貫之的分析與研究準則。因而，在參照企業競爭力基本分析框架的同時，必須充分考慮到特定產業的基本特徵，才能提出正確的分析評價標準。總結比較關於房地產企業競爭力構成的各種研究成果，我們認為，房地產企業競爭力應該由以下方面共同構成：

第一，跨區發展競爭力

由於住房的區位屬性，導致房地產企業具有很強的區域性，因而跨區域的市場拓展是企業規模化發展的重要途徑。可以說，跨區域發展是房地產企業規模化的必然選擇。跨區域發展首先可以提高房地產企業規避區域性市場風險的能力，如當一個城市的房地產處於上升週期，另一個城市的房地產卻處於飽和狀態的情況下，跨區域發展有利於規避區域房地產市場波動所帶來的不利影響，降低風險，實現穩定的投資回報。其次，跨區發展還能提高公司治理結構，通過管理制度、組織模式和行銷創新等多種方式提高企業效率和開發專案品質，最終使企業在競爭中處於有利地位。企業進行戰略性的地域擴張以尋求更多的利潤來源，在國內的企業中已日漸流行。例如萬科地產，業務涉及27個城市，屬於跨地區發展的典型企業。

第二，資源佔有與規模化競爭力

新經濟增長理論認為：資金、勞動力、土地是生產的投入要素。對房地產企業而言，土地等稀缺資源的重要性更是不言而喻。房地產開發具有專案週期長、土地資源難以永續開發等特點，掌握大量的土地資源是房地產企業進行長期投資、滾動開發的前提條件。圖2-4 是依據上市公司2006年年報匯總的企業的土地儲備與總資產規模之間的關係，不難發現二者成同向變化趨勢，表明房地產企業的資源佔有能力在很大程度上提升了企業的規模競爭力，資源佔有與規模化競爭力是房地產企業實現跨越式發展的必然選擇。

第三，品牌競爭力

品牌資產是企業無形資產當中的重要組成部分，是企業競爭力的直接體現。品牌建設和管理本質上就是使品牌資產保值增值，使其充分發揮在市場上的影響力，進一步開拓市場，提高企業綜合實力。就房地產商品自身的特點而言，企業必須通過品牌為客戶提供先期品質、可靠、權威性的感知保證，品牌對房地產企業競爭力的重要性尤顯突出。房地產品牌的提煉過程實質上是企業文化、樓盤價值提升的整合過程。可以肯定，未來我國房地產市場的競爭將是品牌的競爭，企業必須在公司形象、產品品質功能、樓盤外觀、社區環境、售後服務等各方面不斷努力，才能塑造出自己的品牌。正是由於品牌對企業競爭力的重要作用，以及房地產市場的獨特特點，加上品牌對房地產企業佔有資源、融資、規模開發等方面的能力都有相當的正面影響，成功的品牌建設將逐步成為房地產企業競爭取勝的核心要素。

第四，融資競爭力

房地產是典型的資金密集型行業。房地產開發活動所需要的資金量大，資金使用週期長。從前期以招牌掛方式獲取土地到工程施工建設環節，房地產企業都需要維持穩定而靈活的資金鏈。世界各國房地產企業的發展經驗也都表明，為了最大程度地獲取開發利潤，幾乎所有成功的房地產企業都能夠成功地使用財務杠杆這一基本資本運營工具。合理有效的負債，可以讓房地產企業利用較少的資本金獲得盡可能多的經營利潤，並且擴大企業投資和生產規模。在國內日益開放的資本市場環境中，採取何種資本運營方式，如何利用外部資金，成為影響房地產企業發展的關鍵問題。具備較強融資能力的企業可以獲取足夠的資金，用來擴大規模，提高產品的市場佔有率。而企業對融資模式的選擇，影響著企業的治理結構，對企業的經營管理效果產生間接的作用。因此，融資能力是房地產企業競爭力的核心因素之一。

根據房地產企業綜合競爭力的比較分析，可以將我國房地產企業分為三類競爭力水準和未來提升競爭力趨向各不相同的企業：

第一類：行業領先企業。

這類企業是近年來推動中國房地產行業集中度提高的重要力量，所以共同的特徵是企業規模大。其中，萬科、北京首開、合生創展三家企業總資產均已超過400億元，而淨資產超過100億元的企業有中海地產、新世界中國地產、萬科、上實地產等。

作為標杆企業，萬科無疑是行業內的榜樣。目前的萬科跨區域經營能力出眾，全國化的戰略格局已經形成。萬科品牌深入人心，其在全國多個城市開發的眾多專案為品牌的推廣奠定了堅實的基礎。同時，巨量的土地儲備和超強的融資能力讓萬科未來幾年的發展前景一片大好。

中國海外發展集團保持了良好的企業盈利能力，其在全國各大城市均有經典專案開發，而在香港上市和其良好的資信評級使其融資能力大大提升。規模化開發，集團雄厚的資金實力和品牌文化積澱使得中海在行業內有著極強的競爭能力。

新世界中國地產有限公司是香港新世界發展有限公司中國物業旗艦，目前在中國業務涉及41個物業專案，分佈于20個高增長城市，土地總儲備達到1700萬平方米，作為香港最大的房地產開發企業，良好的品牌形象，多年的房地產開發運營經驗，是新世界中國最大的競爭優勢。

華潤置地、越秀投資等擁有資金實力和良好背景的企業，其品牌建設和行銷策略等軟因素還可以進一步加強。

除去萬科、新世界中國、中國海外發展集團三家，其他如富力地產、合生創展等也具備行業領先企業的競爭優勢，其規模性、盈利能力、品牌建設程度均已達到行業先進水準，有較大潛力提升自身素質，為中國打造具有國際競爭力的優秀房地產企業。

對這些處於行業領先地位的房地產企業來說，未來發展將集中在以下幾個方面：

第一， 推行品牌建設。在現今的房地產行業，產品品質和服務差異逐漸縮小的情況下，品牌有利於參與市場的競爭，提高市場佔有率，擴大企業的經營規模；

第二， 進一步擴大企業經營規模，提高市場佔有率；從國外成熟市場來看，行業領先企業都能夠在市場中佔有相當的分額，美國最大的房地產企業普爾特（Pulte Homes）公司占全美國住宅市場份額的4%，萬科目前僅為1％左右。我國企業的規模程度還有待提高。

第三， 拓展多元化業務，促進企業向房地產投資集團角色轉變。國外成熟房地產企業在其發展後期均已發展成為集開發，金融投資等多項業務一體的多元企業，國內企業應在發展現有業務的同時進一步發展多元業務，培育房地產投資集團。

第二類：追趕型企業。

戰略重點為融資與創新並舉。差別化戰略是追趕型企業趕超行業領先者的有效途徑。一方面，通過行銷手段創新與房地產產品設計創新，迅速提升企業品牌和認可度，以滿足特定人群的需求為市場切入點，實行快速擴張。諸如陽光100等企業的差別化戰略是快速成長的經典案例。另一方面，加強融資能力是增強企業硬實力的根本途徑。碧桂園自上市以來，投資者對碧桂園的數千萬平方米的規劃土地儲備量顯示了極強的投資信心。在資本市場獲得大量資金之後，碧桂園今後的發展應是走出其立足的根本珠三角地區，轉向全國範圍的經營開發，其前輩富力地產正是在成功H股上市之後走出廣州，一躍成為全國範圍的一線開發商。

第三類企業：競爭實力較弱的企業。

其戰略重點應為發揮自身優勢，尋求戰略合作。對於中下游房地產企業，首先必須立足本地市場建設區域品牌。在於進入企業合作的過程中做到“有錢出錢”，“有地出地”，積極運用本土優勢發展優質樓盤，提升自身競爭力。

目前中國房地產企業數目眾多，企業面臨的競爭形勢嚴峻。房地產企業應結合自身特點和發展階段，選擇合適的發展戰略，以應對未來幾年房地產行業內部調整與市場競爭。