國際大行拋棄SOHO中國 潘石屹身家縮水160億

來源：21世紀經濟報導

潘石屹的最大痛苦莫過於手握重金卻短時間內難以找到為炊之米，更令其不快的是，國際大行紛紛唱空SOHO中國，其一度高達317億港元的身家，不到半年縮水過半。

從王石的“拐點”論到潘石屹的“百日劇變”說，從任志強“小型房企與其硬撐，不如低價轉讓股權”的公開勸降，到馮侖“小房企資金鏈吃緊賣兒賣女不失好選擇”的最後通牒，地產大佬們殺氣騰騰、聲色俱厲的表演，充分預示著中國房地產格局血腥洗牌的日子已為時不遠。

中國房地產行業和市場風雨飄搖的調整前夜，SOHO中國掌門人潘石屹與那些憂心忡忡、度日如年的小房企一樣心力交瘁，唯一不同的是，中小地產商的痛苦在於日益致命緊縮的資金鏈條令其生存幾近窒息，而潘石屹的最大痛苦莫過於手握重金卻短時間內難以找到為炊之米，更令其不快的是，國際大行紛紛唱空SOHO中國（0410.HK），其一度高達317億港元的身家，不到半年即大幅縮水過半，頭上中國富豪的光環黯然失色。

國際大行變臉唱衰

高盛、瑞銀、匯豐等聲名顯赫的國際大行對SOHO中國成功上市功不可沒，高盛、匯豐為其聯席保薦人，瑞銀擔任聯席牽頭經辦人。

去年10月，在上述大行鼎力包裝推銷下，潘及其掌控的SOHO中國，以最具影響力的商業領袖和行業領袖的形象，閃亮登陸香港股市，並創下中國內地房地產公司赴港上市融資130億港元財富神話。

按去年10月8日的上市首日收盤價9.55元計算，潘及其夫人合計持股市值高達317億港元，並以此榮登中國富豪排行榜前列。

然而，成也蕭何敗也蕭何，僅在SOHO中國香港上市後兩個月後，高盛、匯豐、瑞銀便與潘石屹結束了短暫的蜜月期。

今年1月，匯豐發表研究報告認為，儘管SOHO中國在北京擁有最好地塊，屬同行盈利水準最高，但土地儲備面積非常小，包括前門專案在內共有132萬平方米，首次給予中性評級。

3月，瑞銀發表研究報告，雖然維持SOHO中國的買入評級，但把目標價由11港元下調22%至9港元，理由為SOHO管理層推遲注入天安門南專案，以致利潤貢獻將推遲入賬，因此把2009年的純利預測，由人民幣42億元下調至36億元。

5月，高盛證券發表研究報告稱，將整體內地房地產股今明兩年的淨利預測，分別下調42%和50%，同時將內地房地產股票目標價較資產淨值折讓的幅度，由20%擴大至30%。

而高盛從確信買進名單剔除的3只內地股票中，就有SOHO中國，其目標價亦由9.19港元降到5.27港元。

而去年11-12月，瑞銀給予SOHO中國的評級為買入，目標價13.00港元其理由為SOHO中國具有獨一無二的業務模式：向投資者或用戶出售商用物業，而不是建造並出售住宅單位給用戶。

同時，高盛發表報告，將ＳＯＨＯ中國納入研究股份並將其加入買入名單，目標價１２港元。

當時高盛看多SOHO中國的理由令人難忘：雖然市場對集團獲准興建北京天安門“南門”專案存有較低期望，及市場對集團的其他潛在收購寄望亦不大，不過，按目前公司股價而言，回報有上升空間，因收購整體天安門項目會刺激明年底資產淨值上升82％，由現時6.51港元，升至11.84港元，目前股價只反映有關項目只值1.2港元，屬過低，ＳＯＨＯ中國目前股價，已低於現有土儲的資產價值。

頗具諷刺意味的是，這些國際大行信誓旦旦看多SOHO中國的觀點言猶在耳，不到兩個月，就發生前述翻天覆地的變化。

受上述看空言論影響，潘石屹夫婦持股市值一路暴跌，從上市初期的317億港元銳減至今的157.89億港元，市值縮水近160億港元。

SOHO中國市值暴跌，對潘石屹來說絕不是個好消息。

不止一個壞消息

“上市以後，有人擔心我的頭髮會因為責任的增大而越來越少！”SOHO中國董事長潘石屹曾在上市儀式上輕鬆詼諧地自我調侃。

現如今，令潘石屹頭髮“越來越少”的原因可能已不再是社會責任首當其衝，而是公司捉襟見肘的土地儲備資源。

據SOHO中國2007年年報，為潘帶來無限光榮和財富的建外SOHO1-6期、建外SOHO7期、SOHO尚都2期、SOHO尚都3期、朝外3期等核心地產專案，已基本開發完畢，截至去年底，已售面積占可售面積比例分別為99.7%、97.7%、100%、100%、100%。

在建項目中，光華路SOHO的已售面積，占可售面積比例達96%，未開發面積僅余2354平米；三裏屯SOHO總建築面積46.6萬平米，可售面積36萬平方米。

即便規劃建築面積36萬平方米的北京天安門（前門）土地專案能夠注入，SOHO中國可供開發的土地儲備也僅約80萬平方米。

然而，天有不測風雲，今年3月中旬，潘石屹在上市招股說明中預告的天安門（前門）專案存在的不確定性風險終於應驗。

潘石屹現透過私人公司持有北京天街的49%權益，後者持有北京前門(天安門南)專案的33塊土地已取得土地使用證，並負責專案的開發，至於餘下11塊土地中的其中3塊土地，原定於2月29日招標，但突然於今年1月31日被有關部門撤銷招標。

業內人士分析，這意味著潘石屹遇到新的土地競價對手出現的可能性很大，潘獲得上述3塊土地的可能性正在降低。

如今，在北京CBD專案土地已開發殆盡、11塊前門土地注入時間陡生變數的情形下，精明的香港投資人自然不會拋開對潘石屹土地儲備不足的疑慮。

一位房地產業內人士指出：“成為北京CBD最大開發商，既為潘石屹贏得巨大財富，又為其在業內奠定了極高聲望，但北京的CBD、三裏屯等商業地產專案是高度稀缺的，一旦開發完在同一個城市內很難尋找第二個類似開發專案，潘石屹手中150億元人民幣現金如何花出去是個大問題。”

此前，曾有媒體報導潘石屹曾有擴展北京以外地產發展項目的打算,但經對重慶、南京、長沙和天津等多個內地主要城市考察後，他認為還是在北京發展的利潤較高，故未來仍會專注北京市場的拓展。

令人關注的是，中國最具影響力商業領袖稱號的潘石屹，如何能在北京把這150億元變成更多的塗滿厚厚奶油的商業土地專案蛋糕。