三里屯SOHO散卖惹争议 多数客户不求短期回报

三里屯SOHO卖火了，记者从北京房地产交易管理网看到，7月12日，三里屯SOHO取得预售许可证，截至7月21日，该项目共销售47.7亿元人民币，成交均价达到44300元/平米，其中商业用房369套，办公用房110套，公寓33套，销售成绩不凡。

但商业地产行业内部对此却有另一番看法，在主流商业地产开发商已全面转向持有商业的背景下，当SOHO尚都 、朝外SOHO尚未摆脱困境的时候，潘石屹再度大卖商业，被视为“疯狂”，甚至有人认为此举是为了追求新上市公司的业绩报表好看，而不惜拿品牌“铤而走险”。

山西老客户捧场认购

金怀南是三里屯SOHO的销售总监，在他看来，接近50亿的销售额有些出乎意料之外，朝外SOHO和SOHO尚都远远没有达到这样的数字，“但是也在情理之中，经过多年的客户积累，三里屯SOHO有了相对稳定的追随者，山西、内蒙古的资源性企业的企业主的购买量占到本次销售总额的40%左右”，金怀南告诉记者。

金怀南说，这些客户看重长期回报，比较偏好商业地产，一般不轻易介入住宅、公寓等的投资，同时看重物业所处的地段，此外就是潘石屹的品牌效应。在这次销售过程中，客户一般的购买额都是亿元左右，最高的达到4亿元以上。

金怀南表示，此类企业主自跟随SOHO中国投资多年后，一些人所持有的物业已经大赚。7月22日，记者从建外SOHO9号楼的一家房产中介了解到，当年9号楼二层的购买价格约4万元一平米，现在有人出价8万，房东也不愿出售；一楼使用面积15平米左右的底商，月租金能到16000元/平米，而且免租期很难超过半月，因为需求较多。

商业散售很难成功？

徐女士(化名)是2007年进入SOHO尚都经营的商户，2007年8月，由于人气不佳，和她一起进入的不少商户聚集起来，要求开发商投入资金进行宣传，提升人气，这起纠纷在当时引起了媒体广泛关注。7月22日，当接到记者的电话时，她的家人说，他们已经离开了SOHO尚都。

目前北京有多个SOHO品牌项目，最受关注的是SOHO尚都、朝外SOHO和三里屯SOHO，在某知名外资商业代理公司商铺部负责人张先生的眼里，这三个项目比较类似，都是以室内商业的形式出现，而且被散卖，前两个已经出现一些困难，虽然暂时还可以被理解为“养铺期”，但是据他多年在内地和香港的从业经验，似乎没有见过有散卖室内商业能够成功的。

最近，他的一位在山东从事商业地产开发的朋友来北京考察，专程去看了三里屯SOHO的商业部分，看完之后，两人的感觉是，规划和设计做得比较凌乱，不清楚怎样组合这些面积才能形成一个合理的商业结构。在他看来，如果是他本人从事这个项目的招商，觉得可能比SOHO尚都更困难一些。

金怀南对此持有不同意见，他不否认散卖商铺的经营难题，但是他说，SOHO系列与过去的碧溪、巨库等知名烂尾商业有本质的区别，那些项目都是只卖铺，不管后期的招商和宣传，而且会将资金挪作他用；但是SOHO中国在售完后，会继续对项目进行招商和宣传服务，不会一卖了之。此外，大型业主基本上都是大面积整体购买这些商业，相当于局部整体持有，客户签约只需要找一个业主，其招商与经营难度要比一般散售商铺小很多。

业主不求短期回报是热卖主因

余先生(化名)是内蒙古的一个资源性企业主，因为在呼和浩特机场附近见到了北京开发商打出的商业地产广告，便动心来北京投资，他的朋友劝其购买国贸某知名地标建筑的公寓部分，但余先生更看好某项目的商铺。起初余先生要按照销售员的建议，购买相对便宜的二层，但在地产圈内朋友的极力反对下，他最终选择了一层的临街商铺。

“不专业，急于寻找稳定的投资渠道，甚至为子女保留一些财产，朋友之间互相介绍，成交速度快，是来自内蒙古、山西等地资源性企业主对物业投资的基本态度”，多年从事商业地产招商工作的张先生分析说，目前国内投资渠道狭小，房产，尤其是可以经营的商业成为投资首选。此外，私营的中小资源企业存在较大的生产和政策风险，随时可能“出事”，而不动产是最能带给他们安定感的。

SOHO中国方面表示，目前这些支持该公司系列商铺的业主普遍预期5年，甚至更远才有回报，不在乎短期的回报。而在一位业内人士看来，这正是目前尽管SOHO中国公司在北京有多个项目经营状况一般，而业主愿意继续追随的主要原因。

谜底还没有到揭晓的时候，即使有再多的潜在问题，潘石屹依然还可以继续快速销售商业，而无需出具更多的业绩证明。但是五年之后，SOHO系列商业地产品牌会如何？现在只能是等待了。