范小冲：SOHO中国上市证明房企可以不靠囤地生存

————阳光100置业集团有限公司副总裁范小冲
http://www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2007年10月09日08:49 房地产门户搜房网 郑杉杉

房企应靠开发能力而非土地储备生存

SOHO中国上市的模式和目前所有上市的房地产企业都不一样，甚至可以说是完全相反的案例。房地产这个行业已经习惯了基于一个公司现有的土地储备和现金流情况来对其未来的效益和价值进行判断，正因为如此，才有那么多地产公司疯狂囤地，以土地储备来赢得资本市场的认可。

潘总的“占领制高点”的战略思路是具有标志性意义的，SOHO中国的商业模式原则上应该得到鼓励。因为潘总凭借连续几年的盈利能力来证明其未来可以盈利，以过去的经验证明他拥有高端物业开发的能力，潘总的SOHO中国在不依靠土地储备的情况下，过去几年创造的效益比很多拥有大量土地的公司还要高。这为地产行业提供了一个崭新的思路和经验。地产也是专业，要靠专业的开发能力来创造价值，这才是房地产企业的核心竞争力，也只有靠开发能力和资源整个的能力收获的价值才是实打实的价值。土地是基础资源，如果房地产企业纯粹依靠资源来获取价值，习惯了“坐地生财”，对房地产这个行业是悲哀的。

SOHO中国的商业模式解除了企业压力

传统的商业模式是：拥有很大的主力店，企业持有物业并进行长期经营，这种模式对于资本充足并且拥有很好融资平台，同时金融环境也好的企业来说是合适的。而对中国民企来说，目前不存在这样的土壤。企业对商业“吃不动”，投资回报也非常低，“店大欺客”的现象非常普遍。像万达引入了沃尔玛，人们都认为它的商业模式很好，但实际上企业自身背负的压力非常大。SOHO中国系列产品的商业模式是没有主力店，潘总通过建立起SOHO的品牌魅力，营造一个大的商业平台，让散户自由竞争，靠自然发则优胜劣汰，同时给与散户一些经营上的指点，比如引进港铁物业等做法。这样的模式给与企业股东的回报是最高的：以很高的市场价格卖掉，利用回笼的资金很好地整合投资商和商家，使投资商期待未来物业升值。可以说对于SOHO的个体租户来说它是一个残酷的商业环境，但这种模式对企业而言的效益是很好的，上市以后SOHO的受益者会更多。

商业开发正在步入黄金阶段

由于快速的城市化，人口逐渐密集，但很多基础设施建设却跟不上，导致很多地方都表现出功能缺失。商业正好是繁荣城市功能的主要途径，而现在的商业不仅停留在传统意义上的零售商业，体验式消费、娱乐等非零售商业占据了相当大的比例。如果做商业地产开发的发展商还停留在传统商业的思维模式下，是远远不够的。我们可以看看这两年商业地产的数据，可以看到无论是开发量还是开业量，这两年都在走入一个高峰。这是很多大城市发展到一定程度产生的必然需求。

而开发商业物业对一个房地产企业提出了更多的要求，实际上商业地产包含了三方面，即商业+金融+地产。所以做商业开发首先要站在商业的角度去考虑地产——商业的业态组合、动线设计以及所处的区位。其次，商业要有金融设计，利用金融杠杆来调节从投资商到开发商到零售商等整个链条的利益。最后才是地产，开发商业物业需要更多的思考。