张坤昱：盈利能力是SOHO中国的决胜关键

————北京中原投资顾问部总经理 张坤昱
http://www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2007年10月09日08:46 房地产门户搜房网 郑杉杉

SOHO中国目前的土地储备只有120万平方米，在上市的房地产开发企业中是比较少见的，
但是股民在看待一个上市公司的时候，一方面是看企业发展的持续性，还有一点非常重要，就是看这个企业是否具备盈利能力。从这一点来说，SOHO中国已经证明了自己。

人们衡量房地产企业时往往把土地储备看作一项重要指标，而且很多房企也在沿着这个思路在走。但是对于开发商业地产的房地产企业来说，后期的经营以及可持续的盈利能力更重要，当然商业地产面临的各方面困难也更大。从最早的现代城到后来的建外SOHO、SOHO尚都等项目，老潘一直有很多粉丝，而且虽然一直面临土地储备不足的情况，但SOHO中国连续几年的销售业绩都是很高的，证明了自己的盈利能力。做商业地产需要巨额资金，SOHO一直散售也与资金实力不足有关，但一旦真正把企业做起来，很多上市房企都会选择把商业物业自己持有，不过这需要一个过程。老潘的“制高点论”也有一定道理，CBD的商业价值是毫无疑问的，相信资本市场和股民也是看到了这一点所以才对SOHO中国往后几年的盈利有信心。

因为SOHO系列项目一直采取商铺散售的模式，与传统商业地产开发主流提倡的“长期持有才能保证发展”的思路背道而驰，很多人对SOHO何以得到资本市场的青睐表示质疑，对此，张坤昱认为，任何一个发展商都需要资金以保证开发，除了向银行借钱之外，怎么样募集到更多资金是开发商都会思考的问题，而上市无疑是好办法。不过到底是应该现有钱还是先圈钱，还是个先有鸡还是先有蛋的问题。SOHO中国上市的这条路不是所有房地产企业企业都适合的。除了连续几年的销售业绩之外，SOHO的品牌价值、老潘张欣夫妇的号召力和SOHO产品的市场影响，这多方面原因促成了资本市场的认同。另外，这么多人对SOHO中国的新颖模式表示支持，也说明了市场是具有包容性的。

张坤昱说，一个以开发商业地产为主的企业如果要上市，应该具备三点基础素质，即以往几年的优秀业绩、对企业自身长期发展的完善规划和后续发展的能力。“判断一个企业的运营能力，要看它是否能找到合适自己的经营思路，并沿着这条路一直走下去。”