從"無拐"到"百日劇變" 潘石屹王石上演"變形計"

從“拐點”到“看漲”從“無拐”到“百日劇變”

潘石屹、王石上演“變形計”

北京地產圈似乎永遠不甘寂寞和沉寂，北京地產圈的“大腕們”也似乎永遠是樓市話題的引領者。這不，就在“拐點論”、“降價風”漸漸淡出媒體視線、樓市話題趨于平靜的時候，“百日劇變”這個新鮮名詞橫空出世，業界和媒體的關注熱情再次被成功點燃。

前兩年，某地方衛視臺打造了一檔角色互換節目——《變形計》，每期兩位嘉賓互相體驗對方生活，感受對方處境的形式很受觀眾的歡迎。今年，在早春3月的北京樓市，一場“變形計”已然悄悄上演，而主角正是SOHO中國總裁潘石屹和萬科集團董事長王石這兩位聞名地產圈的“大腕”。

角色互換 王看漲、潘唱衰

時間倒退回到去年12月，萬科集團董事長王石在京出席某新聞發布會上公開承認，“樓市拐點確實已經出現”。此後的近4個月時間裏，王石一方面以言論一次次地強調“拐點來了”；一方面又以旗下項目全線降價的行動證明“房價拐點就是禿子頭上的虱子，明擺著”。直到今年3月20日，王石在2007年業績發布會上再次澄清“拐點論”的同時高調表示，“在經濟增長的趨勢下，從中長期來看，內地樓市依然將穩步上升”。

就在王石不斷以言論在樓市“興風作浪”的同時，SOHO中國總裁潘石屹總是能夠與時俱進地在第一時間發表個人觀點，並一直是“無拐點論”陣營的主力辯手。尤其是年初以來，潘石屹更是多次表示，“不擔心今年房地產市場”以及“看不出房地產要出現拐點趨勢”的觀點。

而3月初，潘石屹仍然樂觀地認為，“北京樓市的春天和春天一起來了，北京房地產市場的觀望現在就結束了”。誰料僅僅過了短短幾天時間，潘石屹便在“恒大地產IPO被叫停”的刺激下，話語頗感沉重地表示，“未來百天是很多房地產公司發現劇變的百天，大部分房地產公司的財務狀況不容樂觀”。

不到半年的時間，房地產市場就是在這樣的對陣和變化中倣佛經歷了一輪宏觀調控。從“拐點”到“看漲”，從“無拐點”到“百日劇變”，王石和潘石屹不約而同地開始“倒戈”，互換陣營。而兩位地產“大腕”戲劇性地上演“變形計”，似乎也帶來了房地產市場的“倒春寒”。

變得有據漲得有理 地產企業感受“乍暖還寒”

在“證監會表示地產企業IPO募資不得買地”、“恒大地產IPO被叫停”的消息傳出後，潘石屹直言，這將是中國房地產市場的一個標志性事件，今年中國房地產公司所面臨的金融環境非常困難。並表示中國很多房地產公司將在百天之內產生劇變反應。

在上周五的網聊中，面對來自各家媒體的輪番“追問”，潘石屹表示，其提出“百日劇變”是基于三方面的原因，一是國際經濟的衰退；二是中國實行從緊的貨幣政策；三是過去兩年裏“地王”頻現，“面粉價格比面包價格還要貴”的不正常現象。

在潘石屹看來，目前國內外經濟形勢已經引起了資本市場的緊張，受此影響最大的房地產企業是那些在前兩年過分擴張、圈地、創“地王”的企業。根據潘石屹的定論，包括碧桂園、恒大地產、萬科集團等在內的“拿地高手”，將成為新一輪地產危機最直接的“受害者”。值得關注的是，SOHO中國是內地為數不多的幾家不以土地優勢成功在港上市的地產企業。

潘石屹的預言儼然將盼著“回暖”的房地產市場又一次推回了冬天，盡管其“百日劇變”的結論同王石當初拋出“拐點論”一樣遭到了業界的強烈“炮轟”。而此時的王石卻轉身丟下了“拐點”的包袱，開始看漲。在王石看來，此前的樓價回落不是大跌的先兆，內地樓市也不會如股市般從牛市轉向熊市，且從中長期來看，房價依然會穩步上升。

無論是潘石屹的“變”，還是王石的“漲”，國內外經濟形勢以及收緊“銀根”的宏觀調控政策都是兩位地產大腕觀點中最關鍵的要素，潘石屹在其中看到了困境，而王石卻從中發現了機遇。而這一次的“寒流”，究竟是困境還是機遇，是要像大熊一樣繼續冬眠，還是要像大雁那樣飛向暖和的南方，對于所有的房地產企業都將是嚴峻的問題。

降價乃良策 早賣房子先“解套”

猶記在春節期間關于“拐點論”的電視討論現場，王石手裏握著的那些數據分析令人驚嘆地發現其“有備而來”的自信。而在這場“變形計”中，潘石屹充分學習了王石以數據支撐論點的“殺手锏”。

3月29日，潘石屹在網聊時拿出了一份針對19家上市房地產公司的兩組數據對比。其中一組數據顯示，包括SOHO中國、華潤、碧桂園、首創、綠城、富力等19家上市房企，除了SOHO中國、瑞安、華潤、綠城、碧桂園5家的“速動”比率比值在1和2之間外，其余14家都小于1。在潘石屹看來，企業的速動比率，即速動資產對流動負債的比率，是衡量企業財務狀況的重要指標。如果速動比率非常低，企業的資金鏈條就很緊張，難以禁得起資金緊縮對企業帶來的風險考驗，比值在1和2之間則屬于合適狀態。

而另一組數據則顯示，除了萬科、SOHO中國、中海外、碧桂園、綠城這5家公司的現金及現金等價物為銀行借貸金額的一半以上外，其余14家公司的現金及現金等價物都遠遠低于銀行借貸金額。潘石屹認為，這意味著大多數上市房地產公司存在負債率高，現金和銀行存款少的普遍狀況。

事實上，潘石屹所分析的地產企業資金壓力如同王石曾經形容的那樣，乃“禿子頭上的虱子，明擺著”，通過降價方式回籠資金也被其視為減輕資金壓力的良策。由此不難看出，萬科集團旗下項目全線降價的舉動，“攪局”是虛，“解套”為實。而在今年宏觀調控政策極為不明朗的情況下，誰家的房子賣得快自然也就為規避市場風險多加了一份保障，尤其是在從緊貨幣政策的大背景下。

新聞背景

證監會強調地產企業IPO募資不得買地

潘石屹坦言“百日內房地產業界將有劇變”

3月20日，中國證監會發行部有關人士表示，中國證監會支持優質房地產企業通過IPO或借殼上市等方式，通過資本市場實現做大做強。但對募集資金用于囤積土地、房源，或用于購買開發用地等的IPO，將不予核準。

據悉，目前證監會對地產企業IPO、再融資、買殼上市等均按照正常程序受理、審核，和其他行業相比沒有任何特殊之處。年初以來，已有兩家企業IPO過會，目前IPO在審企業5家；再融資方面，今年已經有4家實現再融資132億元，還有3家已經過會，正等待發行窗口，而目前受理在審的還有15家。

消息傳出後，SOHO中國總裁潘石屹在接受媒體採訪時表示，受國際資本市場“慘淡”和國內宏觀調控銀根緊縮的雙重夾擊，中國很多房地產公司將在百天之內產生劇變反應，並進入前所未有的融資艱難期。