圈地房企上市難成行誰將是下一個順馳？

劉秀浩《東方早報》
2008 / 03 / 25 星期二 15:08

3月20日，恒大地產中止香港上市被SOHO中國主席潘石屹看作是一個具有標誌性意義的事件。
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短時間之內大規模圈地，等待香港上市，恰逢市場遇冷……恒大的遭遇，讓人們再次聯想到了內地曾經被提及次數最多，也是爭議最大的房地產企業：順馳集團。

與當年的情形不同的是，如今在恒大身後，還有數十家內地房企懷揣著焦急心態排隊等待上市，一旦不能如期上市，對於房地產公司資金鏈的考驗，已經不再只是一家公司的成功或衰敗案例了。

順馳模式“復辟”

順馳是作為一個地產另類出現在公眾面前的。2003 年8月，當時還並不算出名的順馳總裁孫宏斌在重慶提出要在2004年做到100億銷售額，趕超地產老大萬科集團。

從那一年年初開始，順馳掌門人孫宏斌精心設計了公司的整體發展戰略。兩年之後，順馳成功進軍全國16 個一線城市，擁有了42個項目，並成為2004年中國內地房產銷售冠軍。

從2003年9月到2004年9月的一年時間裏，順馳就先後進入北京、上海、南京等12個城市，獲得的土地超過 10餘個，面積超過5千畝，購地資金近70個億。2004年9 月份，順馳發佈的資料宣稱，順馳擁有800萬平方米的土地儲備，這一土地儲備，在當時的地產界看來，算得上是天量。

孫宏斌的如意算盤是，以大規模土地儲備作為依託，達成公司上市目標，並實現進一步發展。到2004年8月 26日，順馳中國控股有限公司通過香港聯交所聆訊，上市計畫進入最後階段。

然而，香港資本市場卻並沒有最終接納順馳。在後來的一年多時間努力下，公司上市遲遲沒有完成，而順馳繼續拿地的步伐卻沒有停止，到2006年初，公司土地儲備達到了1200萬平方米。隨著項目增加，資金鏈越來越緊張的順馳最終還是沒有等到上市的一天。

2006年9月5日，香港路勁基建與順馳正式簽署協議，以12.8億元換取順馳55%的股權，順馳的創始人孫宏斌對路勁基建董事局主席單偉豹說：“你買了個便宜貨” 。

順馳的道路並沒有被同行全部否定。當全國的土地價格令人難以置信地以翻番的速度上漲時，順馳當年大規模拿地的行為開始被業內公司所認同。一家上市房地產公司總經理在去年豪爽拿下一幅高價土地後告訴記者，如果一開始多買土地，還能省下很多資金。

在中海地產（0688.HK）主席孔慶平去年年初的一份公司發言稿中，他說到，順馳的模式從理論上來講並沒有問題，其失敗的根源只是在於資金鏈沒有控制好。這並不是中海地產一家的想法。甚至包括一向求穩的萬科，萬科董事長王石在博客裏說：“如果把握好節奏，順馳能夠成為一家非常優秀的公司。”在2007年，萬科“ 調整公司節奏”，進行了全國性的擴張。

買地與上市的輪回

在上市前一年的時間裏，恒大所走的道路幾乎是順馳模版的複製。

恒大集團董事局主席許家印在資本市場上並不得意，早在2001年，恒大就希望借殼“瓊能源”搭建資本平臺，以打造鋼鐵和地產產業。但幾經重組之後，許家印依然看不到A股的牛市。2006年，許家印賣掉了“瓊能源 ”，開始引入境外的機構投資者。

2006年12月開始，恒大集團陸續通過發債方式，向知名銀行募資5億美元。至2007年1月，恒大集團旗下的恒大地產，獲得三家國際投資者美林、德意志銀行及新加坡淡馬錫斥資4億美元購買8%的股份。這一時期開始，香港上市的計畫開始醞釀。

整個2007年，恒大都在忙於全國擴張。到2008年恒大公佈招股說明書，其土地儲備達到了驚人的4580萬平方米。這一資料已然超越了碧桂園登上“最大地主”之位，是萬科集團近兩倍。

剛剛公佈的碧桂園2007年年報顯示，碧桂園現有土地儲備為4300萬平方米，萬科則稱約為3000萬平方米。就在2006年末，恒大地產的土地儲備才不足600萬平方米，為了準備上市，恒大地產在去年一年時間內將土地儲備極度膨脹近8倍。

實際上，類似的一幕並不只在恒大上演，由於香港資本市場一般以土地儲備作為上市公司發展衡量標準，意欲在港上市的內地房地產企業都紛紛加大土地儲備數量，這也是之前在香港上市的大部分內地房地產企業的通行做法。在這些公司中，除了一旦上市就可以榮升中國首富的許家印名下恒大地產，還有一個去年被炒作得沸沸揚揚的重慶女首富吳亞軍名下的重慶龍湖，去年9月，龍湖的大手筆讓上海郊區的土地價格突破了1萬元/平方米。

為了買地而上市，為了上市而買地，房地產公司開始進入一個周而復始的迴圈。事實上，也正是在資本市場的催生之下，上市房地產公司規模在去年一年裏加速膨脹，到2007年，國內最大的房地產公司萬科銷售規模超過500億元。

誰是下一個順馳

和恒大一樣面臨同樣境地的公司不止一家。

在恒大1月份通過聆訊之後，另一家廣東房地產企業星河灣也獲得上市批准，並於2月21日接受港交所聆訊，但其預路演也沒有隨即展開。

SOHO中國主席潘石屹表示，“3月20日發生的恒大I PO擱置，我認為是2008年中國房地產界最具標誌性的事件，跟在恒大後面要在國際資本市場上市的中國房地產公司大約有40多家，準備募集的資金有200億美金，這次恒大的IPO擱置對這40多家房地產公司而言，無論是資金上還是心理上都將會造成巨大的影響。”

潘石屹稱，房地產行業是一個資金密集型的行業，離不開資本市場和銀行的支持，任何一個國家的房地產市場都無一例外地需要大量資金的支援。但目前國際資本市場與中國房地產之間的管道基本被堵死了，而國內在很高的通貨膨脹壓力下，政府一定會繼續實行從緊的貨幣政策。其實在全國“兩會”結束的第二天，央行就提高了銀行存款準備金率，這就是最明顯的信號。所以房地產行業承受的資金壓力確實是兩頭受壓。因此，房地產企業的調整已經近在眼前。

事實上，大量的土地儲備已使恒大地產擔負著巨額銀行債務。截至2007年9月底，恒大地產未償還的銀行借款達66億元，負債比率46%。而2006年年底其現金及存款還有11.53億元。類似的情形並不止恒大一家。

完成了路勁收購順馳，單偉豹後來說，“孫宏斌其實就缺這10個億左右，順馳在年底前會有約30億元的售樓收入到手，但他等不及了。”

如此眾多房地產公司的上市融資的道路一再受阻，不知道這一次，等不及的又會是哪家？